这个端午，天气很热，但是市场并不热。

01

新房与二手：冰火两重天

6月 22 号至 24 号三天，大中介共成交了 502 套二手房，而去年的端午节三天成交量是 511 套。单日成交量不足 200 套，比去年还要低一些。

要知道，去年 6 月初的时候，北京疫情还处于比较严峻的时候，成交量比较低，是正常的事。

另一方面，新房市场成交火热。连成交均价 8 万的小红门，也有 500 多组人排卡，而房源只有 300 余套。

土拍市场更是如火如荼，各地开发商纷纷“进京赶考”，摇号差不多成为了默认选项。

新房热度高，说明购房的需求并不少；而二手房市场冷，正是说明大家对于二手房不看好，超过 12 万套的库存，成交量逐月递减，观望的情绪逐渐加重。

02

海淀：跌落神坛？

一个粉丝跟搜哥说，昨天自己买了莲花小区一套 110 平的房子，小区位于海淀的六里桥，关注了好久，终于决定出手。业主报价 805 万，成交价 780 万。

他说自己比较了很久，在蝴蝶指数小程序上面查到，今年 3 月份一套 99 平的东南向的，成交价也有 810 万呢。这样一算，这一套虽然楼层低了一些，但是确实便宜。

自 4 月份以来，北京整体成交量明显下降，而海淀下滑得更多。

图：海淀区二手房月成交量变化趋势（来源：住建委）

5 月份，北京二手房成交量整体较 4 月份下跌 6.8%，而海淀下跌了 9%；如果与 3 月份成交高点相比，北京整体下跌了 41.5%，而海淀下跌了 45.4%。

搜哥团队认为海淀成交量迅速下跌的原因，主要有三个方面：首先，今年 2、3 月成交量比较大，尤其是 3 月 22192 套的成交量，创了 2017 年 4 月份以来成交量的高点；

其次，学区的热度就会开始减弱，5 月份义务教育报名开始，当年急着落户的家庭，都已经操作完；

最后，今年年初以来海淀不少小区涨幅比较多，所以不少购房者面对高涨的房价，观望情绪浓重。

03

5月跌幅前 100 名小区

基于真实市场成交数据，我们分析了海淀各小区，5 月份的成交均价较 3 月份阶段性高点下跌的幅度，并按照幅度做了跌幅最高的Top100 榜单。但限于篇幅原因，这里仅展示前 30 名小区：

▌如果需要 Top100 的小区，可以加 bjsg011 ，备注「海淀跌价小区」领取。

2 个月以来，莲花小区跌幅最多，达到了 12.4%，成为海淀区跌幅最多的小区。其次是田村的田村路 29 号院，跌幅 7.9%。

整体来看，跌幅超过 5% 的小区只有 6 个，超过 3% 的小区有 15 个，普遍跌幅并不高。

从区域分布来看，主要集中在交通大学、五道口以及五棵松这几个板块。

04

海淀，怎么买？

今天，北京 2023 年高考成绩新鲜出炉，前 22 名考生，虽然排名被屏蔽了，但是其所属哪个高中，却成为大家津津乐道的话题。

海淀有 16 个进入前 20 名，另外 6 个名额被西城和东城瓜分。西城有 5 个，而东城只有 1 个。

海淀再一次以其高分段遥遥领先其他区，以往西城还能与之平分天下，现在看来，在海淀强大的成绩面前，也终于败退下来。

所以，对于孩子有执着追求的家庭，海淀还是其必选项。现在市场下行，尤其是热门学区房也开始下降，对于孤注一掷选海淀的家庭，是不错的下手时机。

尤其是这些跌幅明显的小区，要时刻关注目标房源的调价变化，或许从中可以捡到特别合适的笋盘！

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