菏泽“打响楼市救市第一枪”调查：一些楼盘已执行20%首付 市场期待回暖

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这一调整打响了商业银行贷款降首付第一枪，与当前房地产市场形势、金融形势变化等有关，具有非常好的导向作用，对于提振市场交易也有积极作用。

张晶/发自山东

“2018年取消限售令打响全国第一枪”的山东菏泽又有新动作：日前有消息称，菏泽四大银行下调了个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者首付比例从此前的最低30%，降至最低20%，房贷政策出现实质性松动。

因这一举动，菏泽再次被冠以“打响楼市救市第一枪”的城市。

“刚刚下的通知，几家银行是同时执行的。其中，无房无贷的购房者首付比例由此前的最低30%降至20%；二套房首付比例由原来的40%降至30%。”中国银行菏泽一支行客户经理对中国房地产报记者表示。

目前，国有四大行山东菏泽分行已下调住房按揭贷款首付比例，莱商银行、交通银行等股份制银行表示暂未收到相关通知，仍执行首套房首付30%政策。

不过，菏泽市住宅与房地产业协会对记者表示，菏泽市住建局及相关政府部门未发布关于首套房首付比例调整的相关政策，现在我们也在了解这一信源，不方便接受采访。

“在2021年房贷集中度管控制度政策下，出现两成首付明显是政策宽松。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一调整打响了商业银行贷款降首付第一枪，与当前房地产市场形势、金融形势变化等有关，具有非常好的导向作用，对于提振市场交易也有积极作用。

另据上海证券报报道，春节前后重庆、江西赣州不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。据业内人士透露，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

受市场相关利好消息影响，2月18日地产板块盘中发力，截对当日收盘，泰禾集团、黑牡丹、新华联、渝开发涨停，滨江集团、中交地产涨逾8%，招商蛇口、金地集团、金科股份、荣安地产、新城控股等均走强。

一些楼盘已执行20%首付

数据来源：易居研究院

“针对首套房首付最低将至20%，没有其他要求，各个项目都可以。”建设银行菏泽某支行一信贷经理表示。

2月18日，记者通过电话也询问了菏泽牡丹区多家楼盘销售人员，了解首套房首付比例执行情况，来自将军苑、瑞海·国府大院的回复是，目前已开始执行首套房首付20%政策；碧桂园铂悦城则表示，根据个人资质目前仍在执行首套房首付30%的规定，若购房者名下没有小额贷款或逾期，征信比较良好的可申请首套房20%首付；榕泽香榭里项目同样表示，银行对20%首付客户流水、征信审核比较严格，若各方面条件要不符的首套房仍执行30%首付。

“降低首套房首付比例对菏泽楼市回暖将有一定促动。”菏泽当地一位房地产渠道分销工作人员表示。

据她介绍，菏泽主城区新房价格均价在6000元-7000元/平方米；市场上也有楼盘降价促销情况，多是些楼层或户型不好的项目；此前如北关项目降价较多，开盘初始价有的最高为6300元/平方米，现在售价5500元/平方米，整体比较稳定。

对于市场出现降价项目，她表示主要是政策方面对于购房者资质、首付、利率等方面严格把控，个别房企或项目因资金周转慢，通过降价销售产品以促进资金回笼导致。

对于首套房首付比例调整，亦有分析人士表示，从购房者角度看，以总房款100万元商品房为例，首付款可从30万元降至20万元，刚需购房者前期压力将会大大降低，能够提升购房者置业信心，刚需购房者需求将得到很好释放。

另就从山东省来看，济南、青岛在1月初先后放松了公积金异地贷款要求，就简化申请条件、放宽户籍限制等方面进行调整。

事实上，自2021年10月以来，住建部、央行、银保监会、证监会等多部门纷纷表态，表示会支持房地产行业平稳健康发展。据不完全统计，最近3个月以来，已有超12个省市发布房地产维稳政策，其中不乏给予购房补贴、下调居民房贷利率等，这意味着相应政策已进入实质性落地阶段。

楼市调整不断

数据来源：菏泽房产网COM调研

这几年，菏泽经济发展较快，2021年，山东全省经济发展总体平稳，其中菏泽市与威海市、滨州市、淄博市、青岛市GDP名义增长速度居全省前八位，增速均在14.0%以上。其棚改规划亦曾惊艳全国，被称为“棚改大市”。特别是2016年以来，菏泽全市完成征收25.3万户、3910万平方米，棚改规模连续两年位居全国设区市首位；安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套，货币补偿5.4万套。根据菏泽市人民政府官网显示，2018年初该市住建局编制了2018-2020年棚改规划。按照这一规划，2018年全市计划改造12.7万套，2019年全市计划改造12万套，2020年全市计划改造0.2万套。

但随着市场调整及安置房加大，菏泽楼市出现滞缓。来自菏泽房产网数据显示，近4年菏泽商品房供应情况呈现下降趋势，供应高峰出现在2019年，供应面积约649.2万平方米。2021年受疫情、政策调控、企业暴雷等多方因素影响，入市房源面积较2020年明显减少，新房供应约为328.4万平方米，累计约3.5万套，较2020年下降25%，同比2019年下降49%。

另外，菏泽城区2021年度新房（商品住宅）去化约32200套，对比2020年（27500套）的新房去化上升约17%。去化上升的根本原因是市场“以价换量”刺激需求产生的结果。

从易居研究院监测数据来看，2021年下半年，菏泽市房地产市场迅速降温，菏泽市牡丹区新房销售在2021年10月达到阶段性高点之后，无论是成交量还是成交均价均迅速回落。

进入2022年，菏泽市商品房市场继续调整。有机构数据显示，今年1月，菏泽城区整月销售新房共约1800套，相较去年12月的1900套下降了约5％，较去年1月的3100套，下降约42%。1月，菏泽城区整体新房交易均价为6575元/平方米，相较2021年12月份下降4元/平方米，同比去年1月份上涨19元/平方米。市场继续波动。

从菏泽土地收入相对于财政收入比例来看波动巨大，2018年是菏泽的土地出让大年，当年土地成交金额达240亿元。但随着市场调整，菏泽卖地收入逐年下行，来自58研究院数据显示2021年土地成交金额仅为67亿元。

菏泽这次调整，已给市场留下了新的想像空间。