房子买好按揭办好可以退吗 (疫情影响，交了首付还贷难，房能退吗？这些政策要知道｜幸福锦囊)

目前已经是抗击新冠肺炎的关键时期，企业逐渐开始复工，但仍有一些人由于疫情影响到了收入，对于这些交了首付的购房者，可以选择退房吗？今天，关于这个问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你分析分析！

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回答：

根据商品房交易流程，这类问题通常有如下一些特征：

01、买房人跟开发商之间已签订购房合同

具体的购房合同形式，包括但不限于商品房购销合同、商品房买卖合同、认购协议、售楼协议、草签合同等形式。

这类合同（协议）上有双方的签字、盖章、捺印，那么，合同不仅已经成了，而且已经正式生效，具备法律效力，对双方都具有约束力。

02、买房人已支付首付款

合同签署完毕后，买房人依照合同约定，支付了首付款。

这个首付款支付的方式，可以是转账，也可以是现金，还可以是通过微信、支付宝等电子支付方式付出去，开发商收到资金后，会出具收款收据、房款发票之类的票据。

03、买房人贷款被拒

签完合同，付完首付款，买房人接下来就会递交贷款资料给银行，申请住房按揭贷款。

由于个人征信问题、收入问题、银行流水问题等买房人单方的原因，导致贷款被银行拒绝。

贷款被拒绝后，买房人无法依照购房合同的约定，履行剩余的付款义务。

04、其他一些事实

比如，疫情爆发后，买房人收入锐减，储蓄被消耗，支付能力下降，叠加周边亲友也遭遇了类似事件，想要在这个环境下融资，解决剩余房款的支付义务，存在现实的困难。

因为疫情，各单位延迟复工，各类人员到岗困难，尤其是湖北地区，开发商陆续出现了延迟交房，停工停售的现象。

小菜先从一般法律原则上，分析本次疫情的法律定性，再结合具体案例，解读疫情法律定性的具体适用。

01、本次新冠肺炎的法律定性

2020年1月20日，国家卫健委经国务院批准，发布了2020年第1号文，将新型肺炎定性为乙类传染病，并采取甲类传染病的预防和控制措施。

2020年2月26日，国家住房和城乡建设部办公厅发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，将新冠肺炎定性为不可抗力。

结合我国《民法（总则、通则）》、《合同法》的规定，不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，是不可抗力。

综合相关权威部门的文件和法律相关规定，可以确认：本次新冠肺炎就是不可抗力。

02、新冠肺炎对这类合同的影响是什么？

新冠肺炎可以认定为合同履行的不可抗力，但对合同的影响却应该具体问题具体分析，不能草率地采取“一刀切”的处理方式，我们抽丝剥茧般地来逐一分析下。

（1）能不能导致合同目的无法实现？

根据《合同法》的规定，因不可抗力导致合同目的无法实现的，可以解除合同。

这是法律在合同一方当事人遭遇不可抗力事件后，赋予该受害一方当事人享有的法定解除权利，而不需要经过对方的同意即可单方行使，进而达到合同解除的目的，还不用承担违约责任。

回归到合同案情中，新冠肺炎毫无疑问地影响到了合同双方，开发商停工停售，延迟交房；买房人经济受到打击，收入锐减，储蓄被消耗。

但这些影响都不至于导致双方购销合同签约目的无法实现。因为疫情只是短期事件，只是延缓了交易节奏，随着短期内疫情即将结束，交易都能正常进行，签约目的也能正常实现。

因此，从这个意义上说，疫情不能导致双方的购销合同目的无法实现。也就意味着，不管是开发商，还是买房人，都不能以疫情为借口，单方行使合同解除权。那么，也就不能退房！！！

（2）疫情对合同的影响有哪些？都会是什么法律后果？

既然疫情并不能导致合同目的无法实现，不会出现合同的法定单方解除权，那带来的影响有哪些呢？

①开发商停工停售，延迟交房

出于疫情防控需要，中国房地产业协会向全国行业会员发出倡议，建议房地产商暂时关闭售楼部及业主答谢会等人员聚集的活动和场所。

倡议后，多地开发商积极响应，并主动关闭售楼部，停售停工。这带来的后果就是不得不违反合同约定，延期交房。

不管是出于疫情防控需要，还是出于响应行业号召，面对新冠疫情，采取类似措施，都是合理合法的，不具有延期交房违约的后果。

②贷款被拒，问题出在哪里？是疫情影响吗？

买房人按揭贷款被拒，可能是因为征信记录是黑户，可能是因为收入不达标，也可能是因为银行流水不够，还可能是因为限贷了，等等。

总之，银行认为买房人不满足贷款要求，不适合承受这么大的压力；如果银行放贷的话，可能会给银行信贷带来风险，不适宜放贷。

从上面的分析已经很明显了，银行拒贷跟疫情没有半毛钱的关系！

③疫情导致收入锐减，跟购房合同有什么关系？

疫情来了，多数企事业单位都在停产停业，员工赋闲在家，商家关门歇业，民众普遍收入锐减，这是一个全国性的普遍现象，不仅仅是买房人这一类群体是这样。

也就是说，疫情不仅影响了买房人，也影响了开发商。

买房人基于正常的收入判断，签署了购房合同；疫情来了，影响了短期内的收入状况，对未来产生了悲观情绪和不好的经济收入预期；但这个导致因素又不是合同双方中哪一方的原因造成的。

结合最高人民法院关于《合同法》解释（二）中“情势变更”的规定，买房人遭遇非因合同当事人双方的原因，导致一时经济困难，但又不至于导致合同目的无法实现时，可以请求对合同进行变更。

也就是说，疫情影响了短期内的收入，基于公平合理原则，你可以跟开发商商量，协商延缓付款时间。理论上看，没有合法依据可以请求减少房款支付。

毕竟怎么说呢？开发商也受灾了，如果你可以请求减少房款，开发商实际上也可以对等地基于疫情停售停工造成损失，要求增加售房款，道理是一样的。

综合本节的分析，疫情是不可抗力无疑，但作为短期事件，不能导致购房合同目的无法实现，也就不具备单方法定解除权（买房人和开发商权利同等）；而疫情在一定程度上，还是影响到了购房合同的履行，造成了签约当事人一时的履行障碍，基于情势变更原则，受影响的一方可以就受影响的内容部分请求变更。

先说结论：可以提出来协商，但最终能退回来多少钱？不好说。

01、买房人提出解除草签合同，退回首付款，可以吗？

通过上面的分析，我们已经知道，以疫情影响到收入，以开发商延迟交房作为理由，都不能合法地解除购房合同。

但为什么小菜在此提出来说解除草签合同、退回首付款呢？

因为这项要求，即便没有疫情发生，签了合同，履行不下去了，照样是可以提出来的。只是会有代价。

什么代价呢？

要么损失定金，要么支付违约金。

定金就是买房前交的那个钱，违约金就是草签合同上写的，你不买房了，要付多少钱给开发商。

那首付款怎么办呢？

既然双方的购房合同都要取消了，合同即将不存在了，基于这个合同约定而支付的款项，自然要恢复到合同签署前的状态。

也就是说，如果购房合同解除了，首付款是应该全额退还的。

综上分析，买房人可以向开发商提出解除草签合同，退回首付款，但法律后果就是要么损失定金，要么支付违约金。

02、定金、违约金和首付款，如何处理？

通过上面“第三.01节”的分析，我们已经知道，买房人自身经济能力下滑，贷款被拒，无法继续履行剩余的房款支付义务，购房合同无法继续履行，可以提出解除购房合同，并可以要求退回首付款，但需要承担违约责任。

这就出现了定金、违约金和首付款如何处理的问题，该怎么适用？

（1）首付款

首付款是基于购房合同约定而支付的款项，本质上是房款的一部分，既然作为付款基础的购房合同都不存在了，那如数退还首付款就是很自然的结果。

如果合同解除了，开发商不退首付款，就属于不当得利，按法律要求，也是要全额返还的。

（2）定金和违约金

先说结论：“两金”并存时，由开发商选择适用。

根据《合同法》的规定，“两金”并存时，不能同时适用，只能择“一金”适用。

那具体适用哪“一金”呢？

很明显，哪“一金”对开发商最有利，大概率就会适用那“一金”！除非开发商主动放弃这个有利的选择权。

（3）实践中如何抵扣？

通过上面的分析，我们已经知道，首付款是应该全额退还的，但这个只是账面的算法。适用“一金”后，接下来就是抵扣的问题。

比如，首付款是30万，定金是2万，违约金是20万，如果开发商最后选择了适用违约金，如何抵扣？

①账面上开发商该退的钱：首付款30万和定金2万。

②账面上买房人该付的钱：违约金20万。

简单一算，该退32万，该付20万，最后能退回来32-20=12万！

（4）有没有什么办法可以降低违约责任？或者说减少资金损失？

先说结论：有！

在疫情期间，出现这种情况，尤其是银行贷款被拒，而导致无法继续履行合同的，一般开发商可能会出现两种处理办法。

①适用定金

这是开发商的一个选项！也是买房人应该努力达到的一个方向！

违约金一般是总房款的20%-30%，很少有开发商将违约金定在5%-10%这个级别的，都是想加重违约责任，给买房人心理压力，从而尽量促成交易，把房子卖出去。

但买房人因贷款被拒，导致不得不退房的，多数开发商最后会选择适用定金；比较鸡贼的开发商都会首选适用违约金，然后再看买房人的反映，决定要不要下调到适用定金。

怎么说呢？

贷款被拒，说明买房人有过错，但确属无奈之举！在这种情况下选择退房，情有可原之处。好好跟销售顾问讲讲，适用定金的机会还是有的，不要轻易放弃！

②特殊情况

另外，还要特别注意一种情况！

如果买房人在缴纳定金、草签合同之前，已经将贷款资料通过销售顾问递交银行审核，答复说能贷，结果被拒绝的，责任不在买房人，而在开发商工作人员。

这种情况下的责任分担，一般都不会再适用违约金，适用定金可能都比较牵强；也就是说，这种情况下，连定金都可能退回来。

小菜在很多帖子里都做了很多有益的预防性建议，但还是有这么多人前赴后继地往不利的处境跳，确实令人沮丧。

01、买房人一定要慎重

每个人都应该根据自身经济能力和收入状况，做好资金规划，保持现金流，在能力范围内，做有能力履行的事情，不要头脑发热。

其中，眼前的资金规划和未来的收入预期是最重要的。只有这两个规划有谱了，才能出手去搞房产这种长期、大额的交易。

02、贷款资料一定要在交钱、签合同前，交给开发商去银行落实，能贷了才能签合同、交钱！

为什么要这么做？

①为了做事更稳，都不浪费大家的时间。

②在出现上面说的这些情况时，可以在法律上处于有利的位置，减少自己的资金损失。

综合全文看，疫情导致了收入锐减，贷款也被拒，但在草签合同已生效，并已履行的情况下，合同无法以疫情为借口单方解除，也就无法不付代价地退房退款。

这种情况下，首付款实际能退回来多少金额？还是要综合分析草签合同内容的具体约定，并综合分析落实贷款的细节证据，才能给出较为准确的法律意见。

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