价格战拖累万科 看淡市场设置60%促销底线

价格战拖累万科 看淡市场设置60%促销底线 更新时间：2010-3-8 0:59:11 　　在2010年的春天,万科给投资者交出了一份靓丽的成绩单,但在漂亮的数字背后,2008年万科首先开打的价格战,也开始发挥“负”作用,使得销售毛利率下降至22%,并低于2008年。　　而今年的市场环境晦暗不明,让万科调低了对于今年销售率的预期,总裁郁亮也首次抛出了“促销底线”:开盘当月销售率达不到60%便促销卖房,这从侧面反映了在政策收紧的态势下,以万科为首的开发商对于今年房地产市场的不乐观。　　毛利率低于2008年　　随着2009年房地产销售的火爆,万科的业绩也暴增,但同时,也让这个地产大哥尝到了价格战的苦果。　　由于万科2009年每平米结算单价约为7984元,较2008年下滑11%,这也拖累了其毛利率,从27.9%下降到22%,这比2008年还要差。　　中金公司发表的报告分析,万科2008年的销售呈现明显的前高后低趋势,2008年12月的销售均价较同年6月份下降约17%,而2008年底273亿元已售未结资源多数于2009年结转,由此,拖累2009年报告期内万科结算毛利率同比减少5.9个百分点至22%。　　另一方面,2009年实现销售的项目,基本上使用的是2007、2008年的土地储备。由于公司在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平米。低售价和高土地成本,使得“两头受气”的利润迅速降低。　　但中金公司认为,万科2009年底已售未结均价达10372元/平米,较2009年结算均价提升30%,预测2010年万科毛利率或将有明显的回升。　　另一方面,2009年年末,万科合并报表范围内尚有343.5万平米已销售资源未竣工结算,合同金额总计356.3亿元,占到中金公司预测的万科2010年结算收入的66%,其2010年业绩确定性高。　　战略向二、三线转移　　2008年使房企备受考验,万科也为高价地王计提了损失。这使得万科在2009年对战略进行了调整。　　万科2009年新增项目44个,基本位于国内热点的二、三线城市,而2009年全年拿地均价约2400元/平米,远低于2007年3500元/平米的水平,下降近三成。房价涨幅快于地价涨幅对于万科毛利率的拉动作用,将在今明两年逐步体现。　　而万科发展战略从一线城市向二、三线城市转移,已从2009年不同区域的业绩贡献初现端倪。　　分地域来看,珠三角地区利润占比由2008年的52%下滑至32%,而2009年中西部地区占比提升显著,净利润占比达到11%。随着万科在重庆、西安等地市场地位提升,预期中西部地区贡献将更加明显。　　“借助于已有管理团队的操作经验、已有的品牌优势向二、三线城市转移。以合肥为例,它已经成为了长三角正在崛起的制造业中心,这个城市对房子等方面的刚性需求也正在诞生,其市场表现等各方面比较正常,和经济发展水平相适应。进入这样的城市我们觉得心里很有底。”郁亮向投资者说道。　　调低销售率预期　　郁亮表示,预计2010年万科销售收入将增加25%至30%。若真实现,万科2010年销售收入将达到792亿至824亿元。　　然而,2010年的房地产又是一个调控年,业界专家预测,由于2009年释放了2008年的刚需,透支了2010年的部分需求,又有过多货币流入房地产,使得房地产销售空前火爆,而2010年的销售无法达到2009年的水平。　　在2010年这样一个不测的环境下,万科要实现800亿的销售目标,面临着考验。　　在2008年,万科的存货周转率首次低于0.4,而2009年处于0.392,水平仍低。这其中重要的原因是,由于房地产的预售制度,使2009年已预售的房子但还未结算产品,也被计做存货。其在2009年的存货中,合同金额356.5亿元的已售出未结算产品占存货总量达38%。　　但国信证券房地产行业分析师区瑞明向《华夏时报》记者表示,万科的存货周转率在2009年已经出现回升,但还未回到历史水平上来,在2010年将继续回升。而且万科的规模达到600亿了,与2007年152亿的销售规模比,更考验万科的运营能力。　　据统计,截至3月4日,有37家公布年报的房地产开发企业,去除ST股和新重组的企业,行业平均存货周转率达到0.345,万科的存货周转率已经超越行业平均水平,并超过了保利、华远等企业。　　郁亮表示,万科内部一直在调整,如果楼盘开盘当月销售率达不到60%,就会调整节奏,以促销手段把房子卖出去。　　而对于为何设定60%作为“促销门槛”,万科在给记者的采访回复中表示,万科希望2010年开盘的当月销售率达到60%,这主要是出于控制存货规模的考虑。而2009年万科多数项目开盘当月的销售率超过70%。考虑到市场环境的变化,以及持续经营的需要,万科认为2010年将这一指标设定在60%是一个合理的水平,能够控制产品从前期研究、开发建设到销售的节奏,达到一个合理的回报率。　　已经上600亿规模的万科,更需要把握销售利润的均衡,要快速对市场做出反应。2010年,万科将面临考验。　　作者：袁晓澜

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