各地纷纷打击囤地 房价何去何从

各地纷纷打击囤地 房价何去何从 更新时间：2010-2-21 23:59:59 　　上海:宣战高房价　　1月初,上海公布了首批8幅闲置地块名单。　　这是自2004年土地公开出让以来,上海第一次全面清理土地市场。由此正式拉开上海打击囤地的序幕。　　随着有关整治闲置土地的系列政策接连出台,上海市中心的一些低价地也被逼现身土地交易市场。另有消息称,自去年12月以来,已有100多个建设项目申请了报建。　　打击囤地力度空前　　1月9日,上海市规划和国土资源管理局发出公告,决定在近期收回和督促开工8幅闲置地块。这8幅地块包括:东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块、上海深长城地产有限公司惠南地块等。除上海深长城地产有限公司的惠南地块超过预定开工时间已有一年外,其余地块闲置时间都超过2年以上。点名将收回闲置地块,对于上海来说,实属首次。　　紧接着,1月20日,上海土地管理部门又祭出重剑。上海市规划和土地资源管理局发布《关于本市开展闲置土地登记的公告》,拉开了上海全市今年闲置土地处置工作具体步骤正式启动的序幕,摸底闲置土地,设定登记说明时间大限。　　上海市规土局发布的公告要求:3月22日前,凡依法取得的经营性用地和工业用地有相关闲置情形的,均应登记,说明未开工原因。对未按要求登记、未说明原因的建设单位,土地闲置满一年不满两年的,按照土地出让价款的20％征收土地闲置费;对土地闲置满两年的,将依法无偿收回土地使用权,注销土地登记,并在诚信档案中予以记载。　　此次登记针对依法出让的全部经营性用地和工业用地。登记内容规定,无论土地出让合同或划拨决定书是否约定具体开工时间,只要出让满规定时限,至今尚未开工,必须进行登记。　　打击囤地行动延续到2月初,上海市徐汇区已向18块闲置地块开发单位发出通知,要求其到规划和土地资源管理部门进行登记,将对这些闲置地块的出让情况、地面现状和闲置原因进行分析后再行处置。　　上海市规土局表示,进一步加大预防和处置力度,市和区县规土部门将构建有效的闲置土地发现和处置机制,对于未按时缴纳出让金或未按时开发的,限制其进入土地市场继续拿地。　　70项目批而未用　　事实上,上海对于闲置土地的清查早在2008年已经开始。　　当年1月,相关部门对部分地块进行情况清查。然而,在2009年8月,上海市规土局公布数据显示,全市仍有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。其中相当一部分在开发商手中,涉及70多个房地产项目。　　在上海有关政府部门出招整治土地市场前,上海市场上正流传一份来自易居控股有限公司的土地报告。该土地报告披露,上海有一大批“批而未用”的“抛荒”地块:目前,上海市场上拿地超过2年未上市,或未动工的有330幅是住宅性质或含有住宅性质用地的项目,其可建面积达4356.5万平方米。而且这些闲置地块所属的公司不乏一批知名企业,如李嘉诚旗下长江实业与和记黄埔、瑞安房地产、东方海外置业有限公司、万科等。　　很显然,在疯狂的土地市场面前,诸多开发商利用政策空子在“变相囤地”,获取高额利润。比如故意造成规划上的缺陷,而使规划建设许可证批准时间被拖延;或者留下一两处房屋故意不拆迁,拖延项目的开工期等。　　低价优质地块被逼现身　　在上海治理囤地行动开始后,一些低价优质地块终于被逼现身二级土地市场。上海联合产权交易的挂牌资料显示,一幅位于上海市中心四平路的商办地块,以楼板价仅7000多元/平方米的价格对外挂牌,而当地的商品房价格已经接近3万元/平方米。上海新江湾以及淮海中路等核心区域也有一些长期闲置的地皮谋划转让,且价格仅为目前市场已建成物业售价的一半。　　与此同时,开发商开始迅速施工。上海市城乡建设和交通委员会的建设项目信息显示,自去年12月以来,已有100多个建设项目申请了报建。　　分析人士认为,政府在打击开发商“囤地”上有了切实的行动,一旦土地被收回,就意味着房地产将面临巨额资产损失,尽管这只是打击囤地的开始,但这种“杀鸡吓猴”的动作也震慑了开发商,这对增加楼市供应、调控房价有着重要的作用。　　北京:调整大戏提前上演　　2010年的新年,渴望着当房奴的人们终于有了一丝盼头:1月,中央密集出台了一系列的房地产调控政策,以期遏制高房价。　　2月,北京,又开始对地王动刀。2月1日,由大龙地产拍得的创下北京2009年总价及楼面地价双料“地王”纪录的顺义区地块被收回,2亿元竞买保证金也被全数没收。在严厉的政策调控下,北京一路高歌猛进的房价终于显露疲态,楼市成交量出现了明显的下跌,房价也出现了松动。专家认为,调控政策的不断加码将使北京楼市调整“大戏”提前上演。　　期房成交锐减8万套　　时代周报记者查阅北京市房地产交易管理网发现,截至1月30日,北京1月二手房网签13678套,住宅签约12411套,相比去年12月,分别下滑67％和68.4％,其中住宅成交更是锐减了近2.7万套。　　不仅1月份二手房成交量大幅下滑,成交价也呈下降趋势。据21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示:1月份,北京有21.2%的楼盘二手房成交均价出现不同程度的负增长,另有超过两成的楼盘成交均价出现滞涨。　　二手房市场的变动,显然也波及到了期房市场。根据北京市房地产交易管理网数据显示,截至1月30日,1月期房网签套数10533套,签约面积为110.68万平方米,相比去年12月的交易分别下滑了49％和45％,期房住宅成交更是锐减近8万套,降幅达近48％。　　另据亚豪机构调查显示,1月开盘的项目中,有多个项目出现了价格停止上涨的现象,如明悦湾、朝阳首府等,有的项目还出现了价格回调的现象。　　新盘供应面积环比降五成　　业内人士分析,1月份北京楼市成交量的大幅萎缩,主要源于近期中央的调控政策,开发商推盘减少也间接影响了楼市的成交量。亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者,包括物业税将在北京试点开征等消息,使得各方都产生了很浓的观望情绪,并下调了消费者对北京楼市的心理预期。　　由于楼市销量明显下滑,开发商也进入市场观望状态,导致2月以来新盘供应量环比上月同期锐减了六成。据亚豪机构统计,截至1月13日,京城只有15个项目开盘销售,共供应了商品房1719套,供应面积为21.8万平方米。与2009年12月同期相比,北京新盘供应套数减少了61.6%,供应面积减少了50.0%。　　对于2010年北京楼市的走向,各方专家的预测也不尽相同。中国社会科学院工业经济研究所研究员,中国“地产三剑客”之一的曹建海对时代周报记者表示,2009年北京的房价上涨本身就不正常,存在大量的投机行为,北京城市房价仍有40%-50%的下降空间。　　全经联副秘书长陈宝存认为,2010年北京房价会比2009年理智一些,会有一个缓慢的上升,但是不会像2009年的幅度这么大。2010年中期可能会有一些政策的回调,所以北京楼市前半年处于观望期,中期有回调,后半年看涨,而且涨势是长期的。　　在豪尔斯企业董事长李小宁看来,2010年北京楼市也是先冷后热的过程。李小宁认为,目前楼市收紧的政策已经十分明确,因此2010年一季度、甚至二季度会比较冷,买卖和开发都会进入低潮,三、四季度会回升。　　独立地产评论员王智中认为,2009年已经透支2010年的消费力,展望2010年,上半年可能是修复,下半年的情况还是看政策。　　广州:调控削弱亚运利好　　广州房地产,在这个秋天,也开始了走出“国际化”的一步。重要契机是亚运会的来临。　　亚运会即将来临,政府投入的加大,广州在变,广州的房地产也将迎来改变。与此同时,去年底广州政府一纸停工令却使房地产楼市供应风云突变。长达两个月或更长的停工期恐将加剧“房荒”,促使广州楼价不断高涨。　　然而此时,国务院调控房价的政策风声却是越来越紧。利好因素与利空因素的交织,能否平衡楼市恐慌？　　明年或将闹“房荒”　　2009年年末,广州市人民政府下达一纸停工令,令大多数房地产商都绷紧了神经。从2010年10月25日至12月22日,即亚运会开幕前18天至亚残运会闭幕后3天,广州市所有建筑工地将进入停工状态,混凝土生产企业也要停产,整个停工时间长达59天。对此,房地产业界做出解读,若是在今年3月之前房地产商不能完成报建,将导致工程在亚运停工令前不能运作,则实际停工时间最长可达9个月。　　过去的一年,人们还对广州房价的飙升状况记忆犹新。广州房价飙升,主要是因为广州楼市出现较明显的供不应求现象,房价也被“牛劲”顶上了天。根据戴德梁行今年1月发布的2009年广州房地产市场研究报告显示,广州一手房新增供应约605万平方米,而总成交面积高达904万平方米,缺口近300万平方米,今年上半年新增供应仅有126万平方米。合富辉煌市场研究部监测数据也表明,2009年所剩余货大减,2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套,预计2010年全市十区可售货量合计约为7.4万套。　　两大机构数据再明显不过,停工令已在眼前,两个月甚至更长时间的不动工,将使今年广州一手住宅可售货量跌至近年低点。　　也有业界人士认为,影响最大的将会是2011年的一手住宅供应量,届时广州楼市或将面临更严重的“房荒”。满堂红研究部主任肖文晓不讳言,停工令将是对房地产商的挑战:“2009年楼市很好,很多地方供应会出现脱节的现象。”　　调控扭转房价飙升势头　　正当外界对亚运停工令会给广州楼市供应带来巨大缺口,以致催高房价的声音高涨之时。2009年12月,中央开始调整房地产政策:“国四条”释放信号遏制城市房价上涨过快,要求增加供应、稳定房价、抑制投机等,“国十一条”也在今年初相继出台。新的调控政策是否会扭转楼市“断奶”所造成的房价飚升势头？　　合富辉煌首席分析师龙斌接受时代周报记者采访时表示:“虽然今年楼市供应较2009年减少,但购房者的投资氛围也不如2009年,供求上也不会出现太过极端的情况。” 肖文晓也对此持相同观点,广州楼市的大环境已经形成,国家相继出台抑制楼价的调控措施会削弱“亚运”这一利好因素的力量。　　然而,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则是一个乐观派。他认为,由于亚运,广州这座城市受关注度将加大。外地资金公司可望源源不断入市。目前,外地资金主要进入广州珠江新城及一些特别的豪宅社区。广州楼市将增加新的发展动力。2010年,外地人购房有望达20%以上。　　供需矛盾不会走极端　　虽然国家宏观调控对楼价有所抑制,买房者也不再像2009年般狂热,但今年广州楼市短期内供应仍会受影响。龙斌对可能遭受的波及范围做出分析:“目前看,房屋供应多在外围区域,花都和白云东北部应该影响不大。但是老城区的供应确实少,因为老城区新增土地量不大,将来旧城改造可能会改变这个现象。”　　他同时认为,广州此次因亚运而生的停工令与北京奥运和将至的上海世博会有相似处,停工是一个惯例,预期对房产商造成的影响不会太强。　　今年上半年,番禺亚运城首期8000套住房将连同去年剩余库存同期上市,加之政府正在打击土地空置和收回地王,另外政府加大土地供应的同时,扩大保障房建设和规模,广州“供不应求”的状况将不会走向极端。　　海南:地产泡沫争辩　　1月4日,海南国际旅游岛规划获批在很多人的意料之中。但此后,海南房地产市场的狂热并不在意料之中。　　海南600公里海岸线上星罗棋布的房地产项目背后,是一个又一个的暴富故事。 1993年海南的房地产泡沫破灭,为海南留下了600多栋“烂尾楼”、1.9万公顷闲置土地和800亿元积压资金,海南发展银行因挤兑倒闭,华夏证券、南方证券等大型券商损失惨重,证监会不得不为此全面叫停券商直接投资。　　海南省政府在公布海南国际旅游岛计划之后,海南楼市飙涨,正迅速成为各路资金拼抢的主战场,国内外成千上万投资客伺机逢低抄底。为了抑制泡沫,海南省在推进国际旅游岛建设动员大会上宣布:2010年3月底前,暂停商业性开发土地出让,暂停审批新的房地产开发项目。消息一出,海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨,甚至一日房价上涨数千元/平方米。　　海南楼市一枝独秀　　海南房价飙升的背后,是各路民间资本的争相杀入。在这轮资本狂潮掀开前,浙商资本早已潜伏其间,悄无声息地争夺海南优势土地资源。　　根据来自海南省浙江商会的统计数据,海南国际旅游岛获批之前,就有十万浙商进驻海南。仅注册资本就达到了百亿元,实际上,投资运作的资金可能高达300多亿元。浙商在海南的领域还是其传统长项―房地产业。　　目前已知的就有耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等来自浙江的资本商。　　有业内人士认为,由于项目众多且不少项目投资额巨大,海南房地产市场的新增供应量和外地置业者的需求量之间有巨大的差距,随着房价的回落,大中城市的房价逐渐回归理性,而海南房地产却有可能呈现一枝独秀的状态。　　“两个暂停”控制风险　　“来海南投资的,无论是山西煤老板、还是江浙商人乃至来自国外的投资商,他们大多花的是自己的钱。只要有一个不利的消息,房价就会雪崩的。”　　上海大学教授葛红兵也认为,海南建设国际旅游岛或导致新一轮房地产泡沫,而泡沫的破灭要由老百姓来承担,而泡沫产生的利益却被特权阶层占有。他建议,要避免重蹈上世纪海南房地产泡沫的悲剧,海南应限制外地人、外籍人购房,甚至全面禁绝,尤其是外籍人士购房。　　显然,海南省政府也看到了泡沫产生的前兆,通过“两个暂停”的政策减少土地供应,而将地产泡沫的风险纳入可控的轨道。与应对上世纪90年代房地产热相比,海南省变得成熟了。海南省省委书记卫留成在央视谈话节目《面对面》中信心十足地表示,海南不会再出现1993年房地产泡沫的情况。　　中国改革发展研究院院长迟福林也表示,由于目前海南房地产的需求和结构和上世纪90年代时完全不同,所以海南房地产不会再次形成泡沫,但是要注意房地产开发的盲目性。　　迟福林认为,现在房地产业不会产生泡沫的另一个原因就是房地产业的结构不同, “过去都是写字楼,公司一撤就会成为烂尾楼,很容易产生泡沫。”迟福林表示,今天海南房地产业的结构,是以老百姓个人居住需求为主的,这种结构决定了房地产业一定的发展基础,所以不容易产生泡沫。

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