总经理薪酬上涨扣非净利下滑！招商蛇口增收不增利如何破解？

尽管房地产行业寒意不断，但房企高管的薪酬依然令众人望尘莫及。

近日，标点财经研究院携手《投资时报》重磅推出《2020中国上市公司总经理全样本报告》，样本覆盖4020位A股上市公司现任总经理，可获取2019年薪酬数据的有3302位。研究结果显示，房地产总经理人均薪酬超300万元，在28个申万一级行业中居首，其中招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、总经理蒋铁峰以735.57万元的报酬排名靠前。

2019年10月才正式担任总经理一职的蒋铁峰遇上了挑战。招商蛇口2020年10月20日披露的三季报显示，该公司今年前三季度在营业收入几乎翻倍的情况下，归母净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别同比下滑56.96%、58.11%，归母净利率走低。盈利下行的同时，招商蛇口频繁挂牌出让旗下公司股权。

公开资料显示，招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。

总经理薪酬上涨

2018年8月，蒋铁峰以招商蛇口副总经理身份进入大众视野。2019年8月，该公司董事、原总经理许永军被选举为第二届董事会董事长。两个月后，许永军因工作安排原因辞去公司总经理职务，蒋铁峰成为继任者。2019年11月，蒋铁峰被选举为第二届董事会董事。至此，蒋铁峰完成了职位的转变。

资料显示，蒋铁峰是位70后，毕业于华中理工大学土木工程系建筑工程专业，获学士学位，后就读于清华大学，获工学硕士学位。其现任招商蛇口董事、总经理、党委副书记；历任招商局地产控股股份有限公司南京富城房地产开发有限公司总经理助理、南京公司副总经理、南京公司总经理；招商蛇口南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理、招商蛇口副总经理。

2019年，蒋铁峰从招商蛇口获取的报酬为735.57万元，在A股上市房企现任总经理中位列第13。这一薪酬水平与其2018年薪酬相比上升近37%，与2018年招商蛇口总经理薪酬相比更是上升了45.57%。

前三季度扣非净利腰斩

与总经理薪酬上涨形成鲜明对比的是招商蛇口业绩的下行。2019年，招商蛇口营业收入、归母净利润分别同比增长10.64%、5.20%，增速均降至2016年来最低；扣非净利润更是同比下降14.55%，为该公司2015年重组上市后的首次负增长。

当然这不能完全归咎于蒋铁峰头上。一方面，房地产行业正告别“黄金时代”，房企毛利率出现群体性下滑。另一方面，实际上2019年第四季度才晋升为总经理的蒋铁峰，在当季交出了还算不错的成绩。根据2018年、2019年各季度业绩数据计算，2019年第四季度，招商蛇口营业收入、归母净利润、扣非净利润分别同比增长32.35%、57.08%、-1.11%，均好于全年业绩表现。

不过，更大的挑战出现在2020年。始于年初的新冠肺炎疫情对酒店、商业等领域造成较大冲击，房地产项目供货、销售及结转节奏亦出现延迟。最新数据显示，尽管2020年第三季度招商蛇口无论是营业收入还是盈利规模均大幅度增长，其中营业收入、归母净利润分别同比增长191.31%、557.14%，扣非净利润在此前连续四个季度负增长后同比大增667.61%，但仍难挽狂澜――整个前三季度，招商蛇口营业收入同比增长96.21%，归母净利润、扣非净利润分别下降56.96%、58.11%。

招商蛇口在三季报中表示，公司房地产业务结转规模同比增长，归属于上市公司股东的净利润同比减少，主要有三点原因。

一是报告期内，受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降。招商蛇口营业收入主要由三大行业板块构成，包括社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营。从半年报数据来看，上半年社区开发与运营业务收入占公司营业收入的七成，而该板块毛利率较上年同期减少了4.32个百分点。

二是自今年初新冠肺炎疫情爆发以来，公司对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。据半年报披露，上半年园区开发与运营业务收入占招商蛇口营业收入的29.39%，该板块毛利率较上年同期大减18.24个百分点。

三是上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。在此基础上，今年前三季度其投资收益出现大幅下降。

标点财经研究员发现，少数股东损益也是影响招商蛇口业绩的因素之一。今年前三季度该公司少数股东损益达到12.19亿元，在净利润中的占比达到35.73%，较去年同期提高了23个百分点。

最终，根据营业收入及归母净利润计算，今年前三季度招商蛇口归母净利率为4.37%，较去年同期下降超过15.5个百分点。而这一指标在去年便已出现下降，由2018年全年的17.26%降至2019年全年的16.42%。

2019年以来招商蛇口扣非净利润单季同比增幅

数据来源：公司财报

频繁让渡子公司股权

近几个月以来，房企融资“三道红线”备受关注。有消息称，为控制房地产企业有息债务规模，监管部门设置了“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“三道红线”的触线情况，分档设定房企有息负债规模增速。

标点财经研究员注意到，招商蛇口负债率较低，但现金短债比在2020年上半年末一度低于1倍，触及“三道红线”之一。而至三季度末，其现金短债比回升至1.02倍，刚刚过线。其中，其货币资金较二季度末增加了11.74%。

随着融资环境收紧，回笼资金成为不少房企的心头大事。除了加快销售、狠抓回款外，出售资产亦是回笼资金的一个重要手段。

近段时间，招商蛇口频频通过转让、增资等方式让渡旗下资产或子公司股权。9月14日，招商蛇口发布公告称，其控股子公司招商局置地有限公司之间接全资子公司广州招商房地产有限公司与招商局仁和养老投资有限公司就广州金山谷创意园区项目达成部分房产整体购买意向，招商广州拟将其开发的位于广州市番禺区东环街东艺路139号7-12栋办公楼及酒店整体出售给仁和养投，交易金额为5.27亿元。

北京产权交易所亦披露了招商蛇口多个产权转让或增资项目。据北京产权交易所9月份披露的消息，招商蛇口拟转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权，转让底价约6.07亿元。当前标的企业股权结构为深圳市集达发展有限公司持有51%股权，招商蛇口持有49%，换言之，招商蛇口拟将其所持股份悉数出售。

同样在9月份披露的还有深圳市湾景置业有限公司增资项目。湾景置业为招商蛇口100%控股的子公司，据披露，招商蛇口拟为湾景置业实施企业增资，拟募集资金对应持股比例为51%，拟募集金额不低于53429万元。

到了10月下旬，招商蛇口连续抛出两个产权转让项目。具体来看，招商蛇口拟转让全资子公司深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权及约1.38亿元债权，转让底价约23.9亿元。另一个拟转让的项目是明华海员服务公司100%股权及约0.70亿元债权，转让底价约17.56亿元，明华海员服务公司是招商蛇口100%间接持股的子公司。

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