实地探访北京二手房市场：临近年底交投活跃学区房又火了

近日，记者对北京地区二手房市场进行了实地走访。

临近年底，北京二手房交投活跃，成交量大幅攀升。以德胜、月坛片区为主的小户型学区房紧俏，500万元至800万元区间的一居室遭抢购。

“目前，北京知名学区房价格已经攀升至2017年初的高点。”中原地产首席分析张大伟对中国证券报记者表示，“受疫情影响，海外留学被限制，学区房需求有所增加，助推价格走高。”

成交量攀升

“从11月份开始，北京二手房成交量明显放大。”走访过程中，多个二手房销售人员对中国证券报记者表示，“北京二手房已经有很多年没有‘金九银十’的现象了。但是，由于‘金九银十’期间出现看房小高潮，每个经纪人都有大量的新增蓄客。这些客户观望一段时间后，会逐步转入成交阶段。”

位于丰台区蒲黄榆片区附近某二手房中介门店经理王欢对中国证券报记者表示：“11月份整个店面一共成交了15套房子，而10月份只有7套。11月份每个经纪人都有成交，12月份成交也一直处于高位。”王欢指出，“目前，二手房市场房源整体比较充足，很多看房者希望在春节前把房子订下来，于是加快了看房节奏。同时，很多出于换房或变现目的的卖房业主，也希望在春节先把房子卖出去，这和传统观念有关系。”

“近年来，北京春节前后都会有二手房的成交小高峰出现。一般是11月份开始，一直会持续到第二年的2、3月份。目前，二手房价格没有出现明显的变动，后期是否跟涨，要看12月份和1月份整体的成交量。成交量持续放大，便宜的房源出清，剩下谈价空间小的房源，价格自然就涨上去了。”走访过程中，多位二手房中介人员对中国证券报记者表示。

随着成交量放大，很多换房客户卖房热情高涨。

“通常来说，非学区房成交速度不如学区房。对于换房业主来说，趁着市场好的时候把房子尽早卖出去，是有利于抓住学区房换房时机的。如果市场不好，虽然要换的学区房价格可能处于低位，但是如果自己的房子迟迟卖不出去，在抢购学区房时就不具备周期优势。相反，如果市场好，就能迅速出手，尽快订房。”有换房客户李梅对中国证券报记者表示。

“我们目前已经把房子挂出去了，中介找到几个意向客户，价格基本已经谈妥，主要对比购房者的付款周期以及给我们的腾房周期，这几天房子应该就会出手。出手后，我们打算先继续在这套房子里住半年左右的时间，然后利用这段时间赶紧看学区房。一旦学区房买好，就搬走。”李梅指出。

学区房回暖

临近年底，像李梅这种换房心态和换房节奏的人不在少数。由于换房存在周期，入学的资格认定时间基本集中在每年的5月份。为了赶在学籍信息采集前在学区房实现落户，目前学区房看房人数已经升至高位。

“如果想在来年入学西城、海淀的学区，5月份之前需要办好这两个区域的学区房房产证。目前，北京市优质教育资源还是主要集中在西城区、海淀区。因此，即便这些地区已经实行‘多校划片、六年一学位’等措施，但是没有学区房就不能在这些地区上学的本质没有变。因此，北京家长趁着年底换房、订到合适的学区房现象依然比较普遍。”位于西城区金融街片区某专职学区房销售的中介人员对中国证券报记者表示。

中国证券报记者走访发现，目前，以德胜、月坛为代表的西城学区房小户型开始走俏，价格也出现了一定程度的抬升。

“西城区7月底正式实行多校区划片以来，很多业主为了防止政策变化带来的价格波动，出现了捂盘和惜售的现象。特别是小户型的学区房，基本没有挂牌房源。而最近一段时间，德胜、月坛片区的小户型房源又逐步开始挂牌，且由于成交量走高，价格不光回到了新政前，还出现了小幅走高。”位于德胜片区某二手房销售人员王明对中国证券报记者表示，“500万元至800万元这一价位的开间、一居室最为抢手。虽然政策变了，有学区房不一定能上这个片区，但没有这个片区的学区房肯定上不了。所以从实际成交看，好的学区二手房成交热度并没有改变。临近年末，学区房业主变现意愿较强，叠加购房客户换房热情高涨，使得学区房再次升温。”

学区房近期成交价走高图片来源：某房产中介

价格敏感性降低

国家统计局近日发布的70城房价数据显示，11月份，北京新房市场环比下降0.1%，二手房市场环比上涨0.5%。

中国证券报记者了解到，二手房价格相比新房坚挺的原因，主要和北京地区以限竞房为主的新房市场降价促销、相关开发商加速出清库存有关。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京地区限竞房合计入市100个项目，总体供应限竞房住宅91060套。截至12月12日，合计成交52746套，网签率58%。

另据贝壳找房数据，截至12月13日，北京新房市场今年以来总成交量累计同比增长1.8%。按照历年经验，年底最后两周市场成交将有所放量，全年成交量增速有望达到2%的水平。

在新房降价促销、房住不炒的氛围下，北京二手房市场价格敏感性正逐步降低。北京链家研究院院长高原对中国证券报记者表示，无论是从业者还是消费者，都应认识到，“房住不炒”已成为客观现实，未来一段时期内，房市价格出现大幅波动可能性不大。潜在的价格波动已不再是消费者入市时机选择的核心因素。在房价相对稳定的前提下，置业选择应回归居住属性、回归住宅产品本身。

具体到北京市场，高原认为，对于刚需型客户，今年底及明年是较好的入市时机。主要原因是，近三年来，北京市限竞房、自住型商品房、共有产权房土地出让较为密集，这些土地会在这些时间段中集中入市。开发商早已提前认识到市场竞争压力，在产品品质上下了不少功夫；同时，比选范围大、潜在选择多，也使得刚需消费者能够更容易找到理想的新家。

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