“京城四少”富力公子高负债冲击IPO遭质疑前4月销售额注水？

近日，实地地产发展有限公司向港交所上交招股书。资料显示，实地地产成立于2006年，前身为恒量建设集团，是张量2003年从加拿大学成归来后，自立门户所创办的企业，实控人张量是富力地产联席董事长兼行政总裁张力之子。

早年间，实地地产曾多次为富力地产项目提供建设服务，是张量父亲张力名下富力地产的重要合作承建商。

实地地产集团有限公司是实地地产间接全资控股企业。第三方研究机构克而瑞数据显示，2017年实地集团以201.1亿元的销售金额进入百强名单，排名第89位；2018年却以158亿元的成绩排名第122位；2019年实地集团全口径销售金额为119.6亿元，行业排名第153位，排名连续下滑。

匪夷所思的是，今年前几个月因为受到疫情影响，大部分房企销售额都受到不同程度的影响，反观实地集团，前四个月销售额不仅未受影响，还大幅上升。克而瑞数据显示，前4月，实地集团全口径销售额91.1亿元，位列房企第57位；权益口径销售额为72.3亿元，位列房企第50位。

实地集团前4月销售数据是否存在“注水”嫌疑？“很有可能。明年钱不到位会掉的很惨 。”某不愿具名的房企分析师告诉时间财经。

不仅仅是一位分析师对此数据提出质疑。据北京商报消息，中原地产首席分析师张大伟认为，实地集团发布的今年数据是前4个月卖了90多亿，去年一年才100亿，今年前4个月连万科的销售都是下滑的，这种逆行业的增长闻所未闻。目前的房企排行榜并没有监管部门予以认定，更多的是企业上报数据或者是渠道监控，本来就有各种问题。

时间财经多次就销售额是否“注水”等问题联系实地集团方面，截至发稿，未获回复。

“富力公子”

招股书显示，2017-2019年，实地地产取得的收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元，年复合增长率46.6%；对应的净利润分别为3.27亿元、8.46亿元、7.56亿元，年复合增长率52.05%。

实地地产实控人张量是富力地产联席董事长兼行政总裁张力的独子，人称“京城四少”之一。张量生于1981年，曾在加拿大读书并获得加拿大国籍。2020年3月，张力、张量父子以250亿元财富位列《2020胡润全球房地产富豪榜》第68位。

来源：《2020胡润全球房地产富豪榜》

据界面2018年12月消息，富力地产总裁张力曾在多个场合明确表示，儿子张量不会接班富力地产。“他小时候就出国读书，养成了独立又有主见的个性。目前，又有自己的公司，不用我太操心。”对于培养儿子当富力接班人，张力多次对媒体予以了否认。

但是，此前张量旗下公司上市，父亲张力曾给予帮助，此次是否也会借力？不过，富力地产最近情况不容乐观。穆迪5月25日公告称，将广州富力地产股份有限公司的企业家族评级由“Ba3”降至“B1”，富力地产有限公司的CFR由“B1”降至“B2”，评级展望都从观察中变更为“负面”。目前，实地地产实控人之父张力所在的富力地产面临评级降低的问题，是否这也会影响到实地地产？这都有待时间去验证。

融资利率超10%

除去实控人张量“地产二代”的光环，实地地产面临极大的债务压力和极高的融资成本。

据招股书，实地地产的净资产负债率从2017年的38.09倍降至2019年的2.25倍，但是依然高于行业101.8%的平均水平。

2017年-2019年，实地地产未偿还银行及其他金融机构借款的加权平均实际利率分别为6.59%、6.67%及8.37%，融资成本在逐年增加。

时间财经查阅实地地产截至2019年12月31日及2020年3月31日的未偿还信托融资安排显示，目前实地地产所有款项融资年利率均超过10%。具体来看，2020年3月，实地地产进行了两期融资，融资利率分别为14%和19.4%，明显属于房企中较高的融资利率。此外，值得注意的是，2019年12月，实地地产进行的一笔90天的融资款项，利率竟然达到24%。

“这个利率要命啊，怎么会19.4%？太高了！一般房企会发三年期、五年期的，像这种短期的债，说明短期要应对债务到期，说成本高也是没办法。如果违约的话，信任就不大好。”上海中原地产分析师卢文曦告诉时间财经。

问题重重

目前来看，实地地产似乎仍面临多重问题，比如：存货周转慢、股权回报率低等。

经营层面，实地地产部分项目存货周转较慢。据招股书，2019年，实地地产住宅物业已结转平均售价增加，主要由于2019年广州常春藤及广州蔷薇国际已结转平均售价相对较高所致。广州常春藤开工于2015年，距今已有5年；广州蔷薇国际开工于2017年，距今也有3年。两项目的周转速度超出一般房企的平均水平。

财务层面，实地地产近三年也面临股权回报率连年降低难题。2017年、2018年及2019年，实地地产税前净利润分别为4.14亿元、13.42亿元及17.06亿元，年复合增长率102.9%。同期股东应占净利润分别为3.15亿元、8.23亿元及7.27亿元，股权回报率分别为492.4%、92.6%及25.5%。

知名地产分析师严跃进对时间财经表示，对于存货周转的问题，要求此类企业后续继续强化项目的销售，进而形成更好的发展态势。尤其是在股权收益等方面需要强化力量，这对于投资者来说也是非常关注的。一般来说，股权投资收益率或回报率应该设定在25%以上的水平，如果低于这个水平就是有压力的。就实地来说，其依然还是符合这个门槛线的，但也要注意类似回报率下降的风险。

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