杨开忠：开发商要搞懂未来都市圈避免投资失败

“各位企业家在适应都市圈化的过程中去布局房地产开发项目的时候，要十分精到地把握好都市圈的本质，不能盲目投资，否则就会做赔本买卖。”杨开忠提醒说。

杨开忠是中国区域科学协会会长、中国社会科学院生态文明研究所教授。他在12月8日于北京举行的“2020中国房地产总评榜大会”上发表演讲时说，从“十四五”开始，中国将会越来越普遍地进入到都市圈化发展阶段，也就是人口和经济都会向都市圈集聚。但是房地产开发商们别把都市圈搞大了，否则你的投资就会失败。

“ 2020中国房地产总评榜大会”由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库主办。杨开忠解释道，都市圈概念源自上个世纪，衡量其最基本的标准就是通勤率，即周边地区到这个都市圈核心的通勤率要达到多少？以美国为例，通勤人口要占到总人口的25%，日本是10%。北京交通研究院做过一个分析，如果通勤率用30%来衡量，北京的通勤圈就是以天安门广场为核心30公里的范围；如果下降到10%的通勤率，北京的都市圈也就是50公里的半径。所以，“房地产开发布局要十分精到把握好都市圈的本质，避免盲目投资。” 杨开忠说。

土地城镇化率不够是房价高的主要原因

“十四五”发展规划马上开启，未来五年是中国将进入新发展阶段，实现新发展目标是这一时期的重要主线。杨开忠认为，优化国土空间布局，形成优势互补和高质量发展的区域经济布局，是其中非常重要的一项工作。他提出从四个方面来重塑国土空间布局。

一是把提升国土空间品质放在统揽全局的战略高度，大力提升国土空间品质。

二是合理调节中心城市、城市群以及经济核心地带的人口和经济密度，实现一种有效的机制。

三是要把人口和经济活动，从相对偏远地区，包括生态功能区和以农业为主要功能的地区，向中心城市、城市群集聚。

四是要消除区域空间的层次分割，推进国家更深度的空间一体化。

“我始终认为改革开放以来，我们国家的土地城镇化速度不够，这跟很多学者观点不一样，他们认为过去40多年，最大的问题就是土地城镇化快于人口城镇化。我觉得这不是问题，这是规律，不仅是中国的规律，也是世界的规律。”杨开忠说，现在的房价问题是由很多因素决定，已经严重影响了人民群众的美好生活。“供求关系是影响房价的一个重要因素，主要原因还是土地城镇化不够。”

从国际对比来看，我国土地城镇化相对于人口城镇化的速度是滞后的。如美国，2010年人口城市化率和土地城市化率之比是27.7%。中国是58.4%，是美国的两倍以上。杨开忠认为，从这个比较来看我们是滞后的状况。

他进一步提到，土地城镇化率不够是房价高的主要原因。“对于中国的城镇用地供给总量，我的结论是‘少’”。到2016年12月31日，全国用于城镇建设的土地总面积是943.1万公顷，不及美国2010年的城镇用地面积的1/3，占全部960万平方公里陆地国土面积，扣除戈壁、沙漠难以利用的土地之外的国土面积之比，分别是0.98%和1.4%，这个比例远远低于美国城市用地占国土面积3%。

“我们不能像美国那样城市蔓延、低密度地发展，但是我们在这方面跟日本比也有差距。”杨开忠说，为了使国土空间成为人民群众高品质的生活空间，我们应该尊重城市化规律，着力优化土地供给结构。

中国未来市场潜力中心点在新中部地区

在谈到调节人口密度，推动和建立人口或经济有效机制时，杨开忠认为未来城市化会越来越精细。建立一批新城新区，走多中心、网络化的发展之路，北京疏解非首都功能的经验和方法，应该在全国其他的超大城市和特大城市适度推广。

“十四五”时期，跳出中心城区，规划建设新城新区，将是我国特大城市或超大城市普遍的趋势，成都、重庆、武汉等城市，都要在一定程度上推进这项工作。这对房地产市场会有非常大的影响。

杨开忠说，要推动国家东部地区劳动力或产业链向“新中部”聚集，“新中部”将会逐渐成为继东部地区之后的又一个经济核心地带。

杨开忠分析表示，东部地区人口密度非常高，每平方公里550多人，明显高于日本的核心地带。从土地开发强度来看，我国东部地区已经达到了很高的水平，比如江苏省2016年国土开发强度就达到了20.99%，浙江省2017年达到了12.4%，广东2015年达到了11.5%。

这是一个什么概念？杨开忠举例解释说，就是广东省尽管有18万平方公里，但是不及德国的一半，浙江的面积是10万平方公里，不及德国的1/3，在这样一个相对狭小的范围内，被开发使用的土地已经跟德国12.8%的水平相当，从这个对比来看，东部地区进一步大规模地进行土地开发，把土地转化为建设用地空间不大了。

在杨开忠看来，这几年是新中部地区经济增长或全要素生产率增长上升非常快的时期，跟沿海地区不相上下，甚至一些年份高于东部地区，这说明它的潜力大、势头好、成长性好。现在要实施新发展格局，战略基点是内需。无论考虑不考虑交通网络，我国的市场潜力最大的中心点是在新中部地区。

“我们现在要统筹发展，如果把‘鸡蛋’都放在东部地区，风险性很大，所以未来我们国家国土空间的开发一定要推进多极化发展，这也是国家长治久安的要求。”杨开忠说。

对此，他提出了两大趋势。一是我们的人口和经济活动从胡焕庸线的西北半壁向东南半壁转移；二是从北方地区向南方地区转移。这两个转移是规律，难以抗拒。在1935年提出的划分我国人口密度的对比线，最初称“瑷珲―腾冲一线”，后因地名变迁，先后改称“爱辉―腾冲一线”、“黑河―腾冲一线”。)

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