杨成万金融投资报炒房资金或回流股市大盘迎来三大利好

杨成万金融投资报：炒房资金或回流股市大盘迎来三大利好

杨成万金融投资报：炒房资金或回流股市大盘迎来三大利好 更新时间：2011-1-28 9:09:40 　　新“国八条”调控加码 炒房资金或回流股市

新“国八条”的出台，牵动了市场的神经。而不可否认的是，新“国八条”的调控加码，对地产股的炒作将形成较大的抑制作用。然而，房地产的利空，对股市而言却并不一定也是利空。因为调控加码后，囤聚房地产市场的资金，也有可能会回流股市。因此，正确解读新“国八条”，将有利于投资者对目前市场的再认识。

一石激起千层浪。日前，被称作史上最严厉的房地产调控政策新“国八条”出台，将对市场各方产生影响。接受本报记者采访的有关人士认为，对大盘的影响待观察，对地产股的影响偏利空，对银行股的影响偏中性。但昨日地产股的表现好于市场预期，分析人士表示，对其后市宜持谨慎态度，不妨暂且观望。

大盘：迎来三大利好

对于新“国八条”规定，三套房停售，二套房首付比例由过去的50%提高到60%的规定，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，主要是为了抑制房价过快上涨，有望对楼市产生较大影响。今年楼市可能会进行一定幅度回调，回调幅度在10%-20%之间。“这种回调幅度属于比较正常回调，不至于对宏观经济产生过大不利影响。”

新时代证券首席策策略分析师冯文锁说，此次房地产调控的“新国八条”，其力度超出了市场预期。5年内出售住房的，将由原来按增值额的5.5%征收变为按全额的5.5%征收所得税。举个例子来说，原来80万买入的房产，如果在5年内增值1倍，即160万元转让出去，按原来的规定只缴纳4.4万元所得税，但按照新的规定，则需缴纳4.4万元所得税8.8万元。

尽管新“国八条”并未提及房产税一事，但还是明确传达除了完善税收征管的信号。不仅将严格执行个人转让房地产所得税征收政策，而且还要求加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

“但与过去的调控政策相比，改动不多，可以理解为之前的强化版本。房地产调控指向的是高房价，而房地产股已经提前消化了相当大力度的利空。昨天的市场表现与去年‘9·30’行情背景有相似之处。”冯文锁说。

值得注意的是，房地产调控的新“国八条”将量化调控目标，落实行政责任。要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。冯文锁说，看来管理层调控房地产市场的决心越来越大了，力度也更大了。对房地产行业的影响可能比以往要大一些，市场成交量将下降;在短期内，房价将回落。

基于上述事实和分析，冯文锁认为，房地产调控的新“国八条”对大盘的影响偏中性：一方面，随着房市的降温，部分房市资金将流入股市，投资者将资金投向收益更高的行业及其项目是很自然的事情;另一方面，如果作为左右的大盘指数的地产、银行股因为房地产调控的新“国八条”的实施而出现大幅下跌，那么，大盘上行的压力将增加，特别是在目前处于弱势状态的情况下，这样的影响将会表现得更为明显。

不过，万隆证券的投资报告称，地产调控新政利空的背后隐藏着三大利好：一是地产新政出台更有利于地产股以及相关行业个股的估值修复行情的展开;二是挤压楼市泡沫将带来股市资金面的宽松;三是人人恐慌之际，正是低吸这些低价优质筹码的绝佳时机。地产股去年底被基金增持6.9亿股，从三季度第六名升至第三名，环比增幅13.97%，因此，房地产调控的新“国八条”对大盘的负面影响待观察。

地产股：利空影响明显

国都证券地产行业分析师邹文军说，二套房贷首付比例由过去的50%提高到60%，对抑制购房欲望有一定作用，但究竟有多大还有待观察。因为由50%提高到60%，只比原来提高了10个百分点;同时，从去年至今国家一直在对房地产市场进行调控，对房地产调控会是一个长期的过程，市场对房产调控已经有了一定的“适应性”，地产股下跌空间已十分有限。他因此预计本次二套房贷首付比例上调对地产市场影响并不会太大。

新“国八条”还首次提出了人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，以往银行可以根据风险自判，调节贷款优惠利率的大门被完全关闭。

此次调控中最严厉的就是一扫之前各地政府对增量住房进行限购，此次针对的是存量住房。之前在房地产热点地区执行的“限购令”，如今也被明确写进了调控措施。对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

邹文军说，住房“限购令”的扩大，可能在开始的一段时间会使成交量下降，从上一次实施住房“限购令”的情况来看就是如此。如从当时限购政策对深圳商品房交易量的影响来看，实行限购政策的当月，日均交易量下滑47%。预计由于限购政策广泛铺开，短期内交易量将出现超过40%以上的明显下滑。但时间一长，就不好说了。

5年内出售住房的，将由原来按增值额的5.5%征收变为按全额的5.5%征收。邹文军认为，这是“釜底抽薪”的作法，这将使二手房市场降温，对一手房市场带来间接影响。

不过，此次政策出台关键点在于之前大家对于房产税靴子落地都已经有了预期，然而这次出台的房地产调控更加细化了之前的政策，加大了力度，超出了市场本来的预期。从昨天地产股的表现来看，好于市场预期，但我们对其后市持谨慎态度。已经买入的可以继续持有，但没有买入的宜观望。

不过也有券商对记者表示，“靴子”进一步落地，政策进一步明朗，受到调控严格政策重压下，由于地产股估值已经在低谷，加上地产股去年业绩普遍增长，这就导致了股价不会大跌，甚至可能上涨。

银行股：业绩增长无忧

郭田勇认为，目前银行资金比较紧张，国家提高二套房首付不会对银行业产生大的影响。目前资金面紧张，地产调控不存在使银行有钱贷不出去的现象。此外，中国的存款准备金率最高曾是25%，目前才19%多，存款准备金率还有上调空间。

国泰君安证券银行业分析师伍永刚说，新“国八条”对银行业的影响偏中性。一方面，历来作为银行贷款大户的房地产业，由于三套房停售，二套房首付比例由过去的50%提高到60%，对贷款的需求量减少，另一方面，成交量下降，房价回落，将减少项目的开发量，从而影响银行的放贷款量。

不过，伍永刚说，银行可以将资金转贷给其他行业，而且在目前资金面偏紧的情况下，银行可以提高贷款的议价能力。今年一季度上市银行净息差超预期已经成为必然趋势。按照目前的态势，首套住房其按揭贷款利率还能否享受到明显的折扣已经成为小概率事件。

按照目前5年期以上贷款6.4%的贷款利率，折扣每减少一成，相当于单边增加贷款利率64个基点。考虑到按揭贷款占比15%-20%的行业平均情况，仅仅从8.5折上升为9.5折就可以提高银行净息差9-13个基点，相当于净息差增长3%-5%。因此，建议投资者关注高息差弹性的宁波银行、招商银行、浦发银行、华夏银行以及按揭贷款提价明显的深发展、光大银行、民生银行。

“事实上，房地产行业的最大风险在于已经发放出去的那部分贷款。”伍永刚说，虽然从最新的不良贷款数据来看，银行资产质量仍然保持良好，不良贷款余额仍保持下降趋势，拨备覆盖率进一步提高。而一旦发生楼市崩盘，大量的“烂尾楼”出现，则将增加银行的坏账。

据悉，今年以来银行对公新发放贷款的定价水平绝大部分都在基准利率水平以上。对此，多家券商报告指出，未来银行业绩增长无忧，银行股防御价值可期。

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