林海楼市十年辉煌结束股市十年牛市刚刚开始

林海：楼市十年辉煌结束股市十年牛市刚刚开始

林海：楼市十年辉煌结束股市十年牛市刚刚开始 更新时间：2010-11-23 7:39:08 前言：临近2010年年底，有关“十年牛市才刚刚开始”的话题成为资本市场的焦点，从A股市场成立至2001的十年期间A股市场从100点疯狂涨至2200点之上；而在随后的十年之中即2000-2010年间，A股曾一度大涨至6124的高点，而如今指数再度来到十年前的区域，之前曾一度到过2300点附近，完成一个10年的循环，而未来的10年会如何呢？会再度上演从100点到2200的疯狂吗？针对这个问题，证券之星编辑部采访了北京京福融源投资管理有限公司的总经理林海。

北京京福融源投资管理有限公司的总经理林海　　证券之星：众所周知，股市和楼市有着千丝万缕的关系，1990-2000年期间，楼市泡沫破裂，股市进入十年黄金期；2000-2010年间，股市大涨大跌，从2200点涨至目前的2800多点，而楼市却上演了辉煌十年。请您帮我们简单介绍下1990-2000年股市的黄金十年，2000-2010年楼市的辉煌十年形成的主因和核心推动力？　　林总：中国的股市是具有很高政治敏感度的，政治周期影响资产轮动的周期，正所谓“换手如换刀”。国家主要领导人任期为10年，在领导人交接之前大约有两年到三年的缓冲期。因此，在领导人换届或者实权更替之际，通常在更替前两三年，往往会出台一系列政策推动周期轮动。　　如2000年，政权交接的3年前，国家出台房改政策，鼓励商品房建设，推动房地产的发展；同年，政府出台一系列政策压制股市，致使股市结束了10年黄金发展期。而在朱镕基上台后，国家又出台政策压制房价，而股市迎来大牛市。　　2010年也是如此，还有3年就进行政权交接，政府在今年4月中旬出台政策，限制房贷，要求央企推出土地拍卖市场，此后又出台征收房产税等一系列政策，而10月20日在“意料之外、情理之中”的加息政策更是调控房价的一剂猛药，近日，中国进入加息通道的说法甚嚣尘上，诸多政策信息表明政策将有所转向，这将推动下一轮资产轮动周期，房地产辉煌十年将结束，取而代之的是股市的黄金期。　　证券之星：在过去20年，股市的黄金十年和楼市的黄金十年是经济发展的必然规律还是中国的一个特色现象？　　林总：政治因素会导致不同时期有不同的重点，不止中国，国外也一样，比如小布什执政，就炒高石油。而中国是一个政治性倾向比较明显的国家，在股市和楼市上也不例外。无论股票、房地产，还是黄金、商品期货等资产，其价格必然由货币供求来决定，而政策正是影响货币的流向的重要因素。之所以出现十年轮动，与政治上的十年周期割裂不开。　　证券之星：马上进入新的十年周期，您觉得真的像大多数人分析的未来十年将是股市的黄金十年？楼市和股市真的存在资金的跷跷板效应吗？　　林总：经济周期的问题本身具有一个时间性的概念，康德拉季耶夫周期、朱格拉周期、基钦周期就属于不同周期。长周期的循环在50-60年，而我们所讲的十年周期则属于中的周期。从大的周期来看，货币放松会逐次推动所有资产上升，所谓水涨船高；中的周期，政治因素会导致不同时期有不同的重点，不止中国，国外也一样；小的周期，可能重叠和可能交替，就没法一一而言，只能具体看水有多少。从十年周期来看，政治轮动导致的政策侧重点不同是会推动中期经济轮动的。 　　证券之星：我们同时听到很多人热议，在通货膨胀预期下，货币不断贬值，CPI不断创出新高，很多人考虑房地产还是最保值的，因此资产投向房地产，导致房地产价格上涨，所以未来楼市也有可能再次迎来黄金十年？　　林总：暂且不论当前经济是否处于通货膨胀状态，即使以通货膨胀为假设，在通货膨胀条件下也不一定引起房价上涨。　　货币的流向为商品和资产这两个项目，货币包含商品和资产占用的货币。影响货币的原因是多样的，既可能是商品因素，也可能是资产因素。因此，通货膨胀可能导致多种上涨，可能导致商品价格上涨，也可能导致股票、房地产、黄金等价格上涨。因此，不能说通货膨胀一定导致房地产价格上涨。通货膨胀不等于房地产价格上涨。　　证券之星：我们来看这一组数据。数据显示，2005年在上海买一套房子平均是105万元，2009年是185万元，到了遭遇 “史上最严厉楼市调控”的2010年，这个数字却再创新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均价达254.85万元，相比2009年上涨了约70万元。上海房价上涨最快的正是2010年。针对这样一组数据，您觉得这种趋势会继续延续吗？　　林总: 政策出台的初期，其调控的效果往往不能立竿见影。2000年股票是边调控边涨，2010年房价同样如此，这也使得人们对调控效果产生质疑。2000年，A股调控时人们存在错误理解，认为国家调控影响不大，股票是国家的，国家不会贱卖股票，股市也不会下跌。而事实证明，调控没有造成股价的直线下跌，但至此以后，股票的十年黄金期结束。同样，面对今年的房地产政策，大家同样存在误区，认为国家调控无用，土地是国家的，又与财政收入挂钩，因此认为房价是不会下跌的。这些观点依然是错误的。　　举个例子，新中国成立之初，投机资本横行，经济秩序混乱，市场物价不断上涨，严重影响生产和生活。1949年4月至1950年2月，出现了四次大规模的物价上涨。其中以上海涨风尤炽，从1949年6月到1950年2月，其批发物价总计上涨20倍。基于形势，政府调集大量商品，选择有利时机，集中抛售，平抑物价，打击投机，运用经济措施，依靠社会主义国营经济的力量，挫败投机资本。　　在建国之初，国家力量薄弱，尚能打击投机行为。2000年，政府实力要大大强于建国初期，同样成功遏制股价过度上涨，股市黄金十年结束。同样，目前国家实力与建国初期已经不可同日而语，也大大强于2000年的实力。只要政府有决心和执行力来平抑楼市价格，我们同样相信会取得预期的调控效果。　　证券之星：同时我们还发现在2007年，股市攀升到6000点的时候，同时也是我国楼市最疯狂的事情，我们是不是可以这样认为，股市和楼市的辉煌会有一个交集？　　林总：无论股市还是楼市，影响其价格关键因素还是货币供应量，货币放松会逐次推动所有资产上升，所谓水涨船高。2007年的疯狂与流动性直接相关，当时宽松的货币政策使得流动性异常充裕，大量资金流入股市和楼市，造成股市和楼市一片欣欣向荣，甚至出现“非理性的疯狂”。十年轮动所强调的是十年政治周期造成的政治侧重点不同，但这并不排除经济的总体拉动作用，货币的流动充裕性会同时作用于股市和楼市。　　证券之星：通过您之前的谈话，您还是认为未来将是股市的黄金十年，那么哪些板块或者个股将是未来投资者需要重点关注的？　　林总：在十二五规划建议全文中，我没有再看到‘以经济建设为中心’的表态，而是把转变经济增长方式放到了首要位置。而之前市场普遍预计不会加息，但央行出乎意料的加息了，这也表明了一种态度，那就是对GDP并不是太要求。现在我们还是看好新能源、新材料、新兴产业这些符合政策主线的板块。　　证券之星：俗话说“工欲善其事，必先利其器”，为了迎接未来黄金股市的十年，普通投资者应该做好哪些准备呢？　　林总：明后两年股市都将处于转型的结构性行情中，政策将是影响股市的重要因素，而所谓君威难测，单单依靠预测政策和大盘走势的方法恐怕不易帮助投资者找到很好的盈利增长点，而对于企业本身价值研究的重要性则凸显出来，自下而上的从企业本身出发，寻找具有高成长性、有行业垄断和定价权的“隐形冠军”，能够帮助投资者更好的抓住股市的黄金增长期，实现收益最大化。　　证券之星：聊完未来的十年，我们再来看看近期A股的走势特点，近期市场呈现了较大震荡的行情，市场分歧比较大。多方认为随着热钱的不断涌入，市场不差钱的情况仍将继续，空方则认为，未来会出现政策面的变化，管理层会持续加息。那么实际上就是保持经济稳定增长和抑制通胀之间的矛盾，那么这两种观点有没有一个平衡点？　　林总：保持经济稳定增长和控制通胀风险一直是国家经济政策的关注点，也一直在之间寻求一个平衡点，所谓两害相权取其轻。目前是处于通货紧缩的释放之中，不过目前已经释放得差不多了。而对于加息不加息，是不是进入加息周期，我觉得君威难测。　　证券之星：对于证券市场未来的这种变化中小投资者该如何应对呢？　　林总：我个人还是坚持自下而上的投资策略，努力在股市中找出具有长期增长潜力的隐形冠军，企业的高内生增长性是最好的应对策略。无论政策如何变化，货币宽松也好，紧缩也好，隐形冠军的市场表现总能帮助投资者取得高收益率。流动性好，市场表现好的时候，隐形冠军会取得骄人成绩，而即使在市场表现欠佳之时，隐形冠军也会凭借其细分市场垄断性、定价权等资源，帮助投资者取得长期收益回报。

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