北京出台史上最严公积金新政影响的不仅是刚需

北京出台史上最严公积金新政 影响的不仅是刚需

北京出台史上最严公积金新政 影响的不仅是刚需

摘要

北京出台史上最严公积金新政 影响的不仅是刚需 9月13日晚间，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。相较于以往的政策，......北京出台史上最严公积金新政 影响的不仅是刚需

9月13日晚间，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。相较于以往的政策，除了简化程序以外，《通知》几点调整将对市场走势产生重大影响：第一，自9月17日起，网签的购房，在使用公积金贷款的时候，将执行“认房又认贷”的政策;第二，今后公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元;第三，公积金贷款针对首付比例也进行调整。购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。调整之后，公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致。

贝壳研究院认为，公积金贷款政策调整后，购房者只能更多使用商业贷款，无疑会增加购房成本。部分首次购房的购房者可能因购房成本上升而放弃购房，这会导致中间换房链条断裂。公积金贡献看似不高，实际上对市场的传导效应可能会超预期。

北京市公积金新政传递出的严厉信号，震动市场。以“每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元”为例。如果是22岁大学本科毕业职工，就职后开始缴存公积金，正常情况下可贷满120万需要缴存11年以上，也就是34岁左右。北京公积金贷款中心给出的解释是：“这主要是为了引导市民合理住房消费，落实‘租购并举’、‘先租后买’。”

“北京公积金贷款占交易比例不高，平均在20%左右，但这个政策预计起码影响一半需求，尤其是刚需。他们将只能选择商业贷款或者全款。北京市场平均购房年龄在28岁左右，按照新政，购房者只能贷款50万左右。本来公积金贷款额度就很少，按照这个政策，公积金将基本离开刚需，而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。”中原地产分析师张大伟认为。

就在北京市公积金贷款新政发布之后，几乎各大微信购房群均是一片哀嚎。21世纪经济报道记者注意到，影响人群普遍是刚需购房者。

贝壳研究院数据统计显示，申请公积金住房贷款的购房者年龄也集中在30-40岁区段，首次购房占比为90.6%。使用公积金贷款的购房房源平均总价为444万元，为各种形式中最低，其次是使用公积金加商贷组合的形式，平均总价为474万元。低总价段的购房者使用公积金及组合贷的成交占比以及总贷款成交占比均高于高总价段占比。另外，根据官方统计，近年来申请公积金贷款职工中，中、低收入群体占绝对主体，2017年占比达到98%。

从上述数据看，北京市公积金贷款收紧影响的主体无疑是刚需人群。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现在公积金政策继续收紧，尤其是额度减少，影响是偏利空的，或者说购房者因此承担的压力也较大。“一年才获得10万元的额度。这说明今后依靠公积金买房的可能性就很弱了。换句话说，从工作的情况看，一般是类似5年工作后会考虑买房，那么其实也只能获取50万额度的贷款，这个数量其实是比较少的。所以基本上要靠组合贷来获取贷款。”

从北京市整体交易情况看，公积金贷款占比并不高。贝壳研究院数据统计显示，2017年公积金贷款发放额在总住房贷款新增额(商贷+公积金贷)中的占比为28.2%。2015年以来，住房公积金个贷余额占住房总贷款余额(商贷+公积金贷)比重分别为31.1%、28.0%和26.6%。从链家成交来看，2018年(截止到9月13日)公积金以及组合贷的成交量占全部二手房交易量的比重为58.8%，占所有贷款购房客户比例为74.2%。

不过，贝壳研究院认为，此次北京市公积金贷款新政影响的不仅是刚需。北京市场400万以下低总价房源成交占比近40%，400-700万的改善型需求占比为44%，这两部分加起来接近84%。此次公积金贷款政策的调整最直接的影响是400万以下购房者，但由于低总价房源成交减少，中间换房的链条也无法运行，即便他们对公积金的依赖不高。因此，总体来看，此次政策调整对市场的冲击可能会超预期。

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