买卖二手房对方贷款一直办不下来 (赔偿490万！上海1550万的二手房，银行放贷延迟2个月)

最近一则&34;被各大媒体转载，一时银行真坑人，卖家合伙中介坑买房人，甚至对法院判决表示不公平等种种讨论和回复此起彼伏，博主的东城土著发小儿也一个劲儿的问财华哥怎么看这个问题，索性给大家讲讲这个问题出在哪，到底有没有被坑，判决公不公平。

首先很多媒体都是标题党，把赔偿金额“490万”和银行房贷晚两个月，这两个因素来吸引眼球。

实际情况是，由于买房人根本性违约造成，根据违约条款需要赔偿总房款的20%作为违约金，也就是1550万的20%，310万，这个数额是正常的， 一般北京上海等一线城市的二手房交易，都会把根本违约责任的赔偿金额设在定金的两倍和总房款的20%取高值。另外的180万是，装修赔偿款，因为在2020年5月签订合同后到8月30号过户之前，原告已经把房子的使用权交给了被告，虽然没有过户，并且在协议中约定了，若因被告违约导致买卖合同无法正常履行，被告应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿原告房屋装修费180万元。

由于去年上半年包括北京上海等热点城市房价上涨就快，去年下半年银行放贷进入了窗口指导期，放款周期不断延长，甚至达到了过户后3个月以上还没有放款的，博主本人和其他许多购房人都受到了这个影响。但是详细看过本案例的判决后，了解到，被告是一直没有申请下来贷款，不是银行批贷了，放不放款的问题，是贷款没有批下来，所以这里可以基本略去银行的问题，而且为了对冲银行批贷房贷的不确定性（因为当时已经进入按揭贷款放款的敏感期，买卖双方和中介都应有所了解）在合同中增加了，如贷款在过户前没有批下来，被告应该在过户前通过中介或者直接将剩余尾款付给原告。博主猜测，大概率是被告申请贷款时候自己的征信（或者配偶的征信）不过关，有逾期（特别是当前逾期）导致贷款没有批下来，另外就是本案标的房屋是办公用房，不是普通住宅，对按揭贷款的审批是更严更复杂一些的，这些都加剧了交易的风险。在一般的二手交易中，按揭贷款没有批下来买房人责任居多，因为主要是审核的买房人的资质，很多人不注意自己的征信，或者在签订买房合同之前没有去仔细的查一下征信，没有和专业的人员进行确认，自以为自己的征信没问题，造成按揭贷款不批而违约的情况。

在整个交易过程中有哪几点是可以注意并且能加以避免的呢？

买房人：

1）总的原则，不应该把交易周期约定地太紧了，因为整个买房过程中很有可能出现这样那样的问题或者延后，都会把过户日期推后。更不要把付款方式约定成贷款不批就要改成全款付给业主，但这很有可能是买卖双方在交易前形成合同时成交意愿博弈的结果，为了眼前利益而忽视了风险。

2）如果是贷款买房一定要提前打一份自己和配偶的征信报告，因为很多时候你以为你没问题不一定是那个情况，经常会出现自己觉得没问题，征信一查好几个逾期，所以一定提前确认下征信情况，让中介或者专业人士帮着把控下贷款能否办下来

3）重视合同的严肃性，也是被告最后的补救的机会，在约定过户日期到期未能贷款批复，应当及时找其他资金，哪怕是市场上成本高一些的资金来完成过户交易而不是一拖再拖，因为拖的过程都是业主在损失，而业主是有依据合同的约定来无责违约的，所以一定要重视合同的严肃性，特别是各个节点的日期和足额给付合同约定的资金。

卖方：

不应在房屋没有过户的情况下就把房子的使用权交于买房人，应该约定收到全部购房款后交接房屋，这样必然能省去双方许多不必要的麻烦，不会被买房人违约占领了1年多，也能给买房人尽量多的对于违约的警示。但我估计提前交房也是双方交易博弈的结果。

中介：

中介应该为了交易的顺利完成坚守一些基本原则，比如提醒买房人征信情况并提前查阅买房人的征信报告以便保证贷款可以顺利批复；提醒买房人在交易过程中按时足额履约，和不履约所带来的后果，根本违约是要赔付对方20%总房款的，由违约的合同中，很多时候都会有交易的其中一方不重视合同，中介提醒了也白搭。

希望大家在房屋买卖过程都能顺利，很多时候合同的严谨，风险的把控远比眼前的3-5万的房款重要的多。