土增税大考苏宁环球净利降20万科埋32亿地雷

土增税大考：苏宁环球净利降20% 万科埋32亿地雷

土增税大考：苏宁环球净利降20% 万科埋32亿地雷 更新时间：2010-6-15 0:01:43 　　土增税大考：苏宁环球净利降20%，万科埋32亿地雷

业内分析师认为，新出台的土地增值税政策，将使地产行业流动资金的20%―25%被抽离

理财周报记者 丁青云/文

山雨欲来风满楼。

4月16日房产新政以来，市场对地产公司资金的“供血”强行中断，将一切房企IPO和再融资拒之门外，就连不涉及现金的借壳上市，也实质上被叫停。

5月13日，招商地产宣布，50亿的定向增发搁浅。6月10日，世茂股份撤销2009年增发方案。截至目前，超过1000亿元房企再融资计划悬而未决。

而房地公司销售回款的“造血”表现，也尽显颓势。据中金公司分析师白宏炜统计，地产公司5月份签约销量环比显著下滑，销售额环比下降30%~80%，销售面积减少20%~70%。

这还远不是结束。

6月3日，国税总局一纸公文，对土地增值税预征率设定下限。这是5月以来，国税总局下发的第三条跟土地增值税有关的通知。土地增值税清算逼近，意味着房企现金“流血”战即将开始。

“这一次政策措辞很严厉，有明确的问责机制，给地方税务机关的压力很大。”深圳某分析师指出。

“土增税新政的出台，进一步加剧了资金链条的紧绷程度。” 西南证券分析师崔秀红认为。

“供血”中止，“造血”乏力，“流血”凶猛。房企似乎又走进了三面围堵的怪圈。

“但现在说房地产资金链条四面楚歌还早，至少得等个两三个月再看。说白了，地产这个行业，政策的底就是它的底，不能用简单的数字逻辑分析。”北京一位知名券商分析师一语中的。

历史重演，地产商资金链加剧紧绷

五个月前，几乎没有人认为地产公司的资金链会有问题。

彼时，地产公司资金充裕，一度创下了两大记录。据理财周报数据中心统计，2009年底，90家地产开发上市公司货币资金总额为1831.97亿，创历史新高。

另外，2009年底上市公司合计货币现金占总资产的比例为20%，为历史最高值，在同样房价快速上涨的2007年这一比例仅为16%。

接下来的一季报显示，地产公司货币资金总额继续升至1836.99亿，升幅为0.82%。但在90家地产开发公司中，48家货币资金出现不同程度减少，且以大房企居多。以“招保万金”为例，四家公司货币资金均减少。其中，万科减少22.1％减幅最大，招商地产减少14.91％，金地减少10.51％，保利减少8.9％。

这并不难理解，各大实力雄厚的公司趁机花钱圈地准备过冬，万科现在吸取教训逆市拿地便是明证。

历史总是惊人地相似。土地增值税开征打响2007年房地产调控的“第一枪”，但真正的猛药在当年10月之后。从货币资金看，三季末是上市房企2007年资金最充裕的节点，一轮调控后，2007年底货币资金迅速回落，2008年中期地产商陷入史上最严重的资金链危机。

两年后，土地增值税紧箍咒再现。

“假设清算年度向前追溯期为3 年，以2010年一季度为准，地产行业流动资金的20%―25%将被抽离，从而使得地产行业资金链条紧绷程度大大加强。”西南证券分析师崔秀红如此分析。

清算逼近，苏宁环球首当其冲

对地产商而言，土增税征收新政的出台，如同一枚重磅炸弹。

“这对地产商的资金链很有影响，但更直接的是降低了盈利能力。”日信证券员研究员对理财周报记者表示。深圳某知名上市地产公司中层则坦承，这相当于增加土地获取资金，对开发商的资金有影响。

申万分析师殷姿认为，此番政策的效力主要在两方面：一是打击囤地；二是收紧开发商资金链。

上述申万分析师表示，大部分公司经测算计提比较充分，总体对利润表影响有限。但少量公司未足够计提，未来可能面临补提的风险，包括苏宁环球、滨江集团、华侨城，高达31.92亿。

其次，亿城股份、深振业和香江控股这一比例也分别高达38.14%、36.33%、26.78%。万科和招商地产这一比例也不容小觑，分别为17.81%、22.53%。

“这就像一枚定时炸弹，关键看点火的人是不是真想点，什么时候点，取决于地方税务机关的执行力度。土增税清查的执行力度一直不太严格，这次得看地方政府和地产商的博弈。”上述深圳分析师打了个意味深长的比方。

不过，申万分析师殷姿认为，因为清缴并不都在当期即面临现金流出，因此现在尚无法立即改变当前开发商“现金充裕、降价缓慢的格局”。

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