华宝兴业基金：也谈房价与房地产股

华宝兴业基金：也谈房价与房地产股 更新时间：2011-4-24 12:08:11 　　华宝兴业基金公司国内投资部总经理牟旭东:　　房地产价格一直是过去十年涨幅靠前的标的之一,当然这不能与那些小众投资人和具有非常高壁垒的古玩、艺术品、珠宝之类相比。可是,与A股指数等相比,则可谓是“一个天上一个地下”。　　但是,从一个较长的时期简单来判断,基本面的因素是决定价格的最重要的因素,那么决定房价有哪些因素呢？　　1、房价是经济增长和通货膨胀的函数。这一点是笔者在读大学时从最粗浅的教科书上学到的,但是却铭记至今并受用至今。有时简单的道理往往比复杂的理论更容易实践,且对于我们这些圈外人来说更是如此。　　经济增长是什么概念,就是GDP,过去10年平均在9%以上。通货膨胀率普遍认识是货币增速超出经济增长的差额,但也可以采用人民银行货币政策报告中的GDP缩减指数的数值。该数值的平均值约在4%-5%。但千万不能采用容易被误导的CPI。　　如此来理解房价的涨幅就不会觉得任何奇怪了。　　2、教科书上谈到的另外一点是:结构性房价的涨幅与人口变迁、政府规划、交通有关。如此,我们也不难理解几乎所有城市的新区房价的涨幅都快于老城区。　　3、还有一点是我最近突然之间明白的:货币的增速如果长期保持在16%以上,这一数值也是具有复利的威力的。如果回顾10年前的GDP总量,我们发现2000年该数值为13.8万亿元,2010年则飙升到72.58万亿,如此今后每年货币增加12万亿甚至更多也已然变得很正常。庞大的货币唯一导致的就是通货膨胀,从过去100年的历史看,至少在亚洲,房地产是最好的防胀标的。　　目前各地出台了限购政策,导致成交量急剧萎缩,媒体和专家也在天天预测房价将大幅度回调。本人判断,如果这种情况持续2-3年,那么3年后如果房价没有上涨,那么实际上相当于打了七折,一旦取消限购,购买力将会异常强劲。　　当然,也有一种可能,就是政府重新回到计划经济时代,不同级别住不同的房子,就和现在的北朝鲜一样。　　根据上述的常识判断,土地则会成为更具有期权性质的标的。过去是这样,未来也一定如此。那么,选择房地产股的思路就是在放开政策限制时,选择拥有巨量土地储备的公司。

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