中国房产商应向新加坡同行学习
中国房产商应向新加坡同行学习
中国房产商应向新加坡同行学习 更新时间：2010-9-30 6:48:38 面对不听话的房价，新一轮楼市调控又开始了。 昨日，中央几部委联合下文，要求严控部分城市房价过快上涨。并出台了系列强硬措施，包括暂停发放第三套及以上住房贷款；首付款比例调至30%及以上；二套房首付款比例不低于50%；房产税改革试点扩大到全国等。 很显然，中国房产调控已进入关键时刻，房产商应认识到，以前靠粗放式开发也能获取暴利的时代行将远去。如何转变方式，从其他新增价值中获取稳定收益，才是长久之道。 我们很喜欢学习新加坡，在房产方面，新加坡也是我们的老师。先是在住房制度改革的时候，我们模仿新加坡模式，建立了住房公积金制度；到现在，一些人又开始呼吁政府借鉴新加坡模式，加大保障房的供应。在新加坡，超过70%的人居住在政府提供的组屋中。 8月下旬，笔者到新加坡考察，跟新加坡房地产行业巨头丰树集团的一些高管进行了交流。既然我们喜欢以新加坡为师，笔者以为，中国房产开发商的一些商业模式和理念不妨也向新加坡同行学习。 中国大多数房地产公司采用传统的商业模式：拿土地、开发房地产、进行销售获利，或通过物业持有等待资本增值和投资增收。这样的模式，在中国房地产市场的成长期确实赚取了暴利。 但如此暴利是不可持续的，这样的商业模式也让企业对房地产市场周期的变化非常敏感。市场好时，这些公司会做得很好；而市场差时，它们的营业额则受到很大影响。所以每次遇到调控，就会看到开发商跑出来呼吁，政府要为它们减压之类。 而丰树集团的商业模式，首先是基于风险调整、管理费收入和资本管理的增长模式，避免了来自不确定性的风险，侧重于来自资本管理业务的更稳定和经常性收入。 具体来说，就是丰树集团先成立私募基金，再进行商业收购和开发；同时，丰树本身又是这一私募基金的投资者和管理人，与投资者形成利益共同体，又具备较大自主权。这也是丰树之所以能够经受持有商业地产资金压力考验的原因之一。 而且，在丰树集团，有个“客户跟踪”策略。比如在中国，它们依托大型企业的中国扩张计划，给予那些计划在新兴市场扩展业务的客户房地产需求上的支持，这样也实现了自己在中国的扩张。 有个很好的例子：2008年9月，丰树收购摩托罗拉大厦，由于摩托罗拉公司的撤出，该项目当时入住率只有6%，而截至2010年6月21日，该项目入住率已上升至70%。这得益于丰树为客户量身定制的服务。 所以中国开发商也应认识到，以消费者为中心，多提供新增价值，才是稳定收益的长久之道。
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