北京版国十一条出台 二套房首付四成增投机成本

北京版国十一条出台 二套房首付四成增投机成本 更新时间：2010-2-25 0:28:33 　　昨天，京版“国十一条”出台。市住建委宣布，本市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。　　市住建委、市发改委、中国人民银行营业管理部等11个部门联合发布的《促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，主要针对房屋上市数量、速度及购房门槛等进行了规范和限制，共有11条。根据《意见》，今年北京在加大保障房力度的同时，还将切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。从今年1月1日起，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行，而对于购买二套房贷款首付款比例则不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。对此，多家房企和业内人士表示，这些政策主要是与“国十一条”对接，将对北京房地产市场的预期产生一定影响，对房市是一个利好消息。不过有专家表示，部分涨幅过快地区的房价可能会受到影响。　　另据市住建委透露，房地产市场已经出现供应环比有所增加、投资投机性购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。2010年1月，全市新建商品住房新增供应9640套，比2009年12月增加6.1%；成交8698套，比2009年12月减少42.3%；新建商品住房价格环比指数为102.6，涨幅比12月回落2.1个百分点。　　“国十一条”是指国务院此前发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知共11条，要求严格二套房贷款管理，抑制投资投机性购房需求，二套房贷款首付款比例不得低于40%.　　二套房首付四成增投机成本　　【政策】严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。　　【解读】据了解，今年年初北京各银行已经根据国务院出台的政策，开始实行二套房首付不低于40%的规定。该《意见》中再次明确了这一限制。我爱我家北京公司副总经理胡景晖表示，北京明确这一政策后，对于资金量充裕的家庭影响不大，对于希望改善住房条件但资金量不充裕的家庭来说就无法实现改善的目的。但对于投资、投机的人来说，无疑加大了投资成本和风险，必将逼迫这些投机人谨慎起来。　　购地门槛提高抑制地王频发　　【政策】加强土地供应管理和批后监管。从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。加强对已出让房地产项目批后监管，依法开展闲置土地的清理。未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工的房地产开发企业，严格追究违约责任，并限制其参与土地出让活动。　　【解读】北京一位开发商表示，这一政策将有效抑制地王的频频出现，而最终将对房市产生积极影响。他说，购地首付门槛提高至50%，将大大加大开发企业的投入成本，开发企业在手中的资金，更多用于购地后，就必须在短时间内开工、建设、出售房源。这样才能快速回笼资金，从而继续循环投入。与此同时，购地不再是皮包公司也可以参与的游戏了，经过市场淘汰后的较好企业将成为主导。　　过期购房优惠政策停止执行　　【政策】严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。　　【解读】二手房交易营业税和个税缴纳采取“同差同全”的方法：即未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠；如果营业税选择按差额缴纳，那么个税的缴纳方法为×20%。“链家地产”市场研究部认为，尽管此前部分区县已经采取此种征收方式，但是涉及范围并不广，此次北京“国十一条”细则出台后，全面推行营业税和个税“同差同全”，税费成本将变相增加。根据计算，未实行“同差同全”时两税之和大概占到房价的3.75%左右，此次北京“国十一条”细则实行后，变相多缴税费至少2.75%，而按照惯例税费转嫁给买方，购房成本上升2.75%以上。　　分类统计房价稳定心理预期　　【政策】进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测，完善房价分类统计和发布机制，稳定市场预期。　　【解读】市住保办负责人在北京两会前曾表示，以前不管是保障房还是高档商用住宅，都混在一起公布价格，往往给群众造成了心理负担，对房价的预期不稳定。今年将启动分类统计房价的办法，根据不同类型房屋的价格分别统计对社会公布，稳定市民的心理预期。　　缩短办理时间促商品房入市　　【政策】切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目，各部门进一步加强监督管理和跟踪服务，发挥行政审批绿色通道机制作用，促开工、促上市。　　【解读】市住建委相关负责人表示，今年本市将加大对普通商品房办理相关手续时提供绿色通道，缩短办理手续的时间，促使更多的普通商品房开工建设，并尽快进入市场，调节市场供求关系。将解决棚户区5万户住房问题　　【政策】加快推进全市棚户区改造工作，结合保障性住房建设，力争再用两年时间，全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务。进一步完善“修缮、改善、疏散”的旧城房屋保护修缮模式，加大政府投入，注重旧城风貌的整体保护，疏解人口，使居民住房条件得到明显改善。　　【解读】北京已确定门头沟采空区、丰台南苑和通州棚户区三片改造试点，并将在2011年底前，解决5万户棚户区居民住房困难。去年已有9000户棚户区居民实现搬迁安置，今年搬迁安置2.1万户，2011年搬迁安置2万户。另外，今年北京旧城房屋保护修缮将继续安排2万户的计划。　　境外人在京购房再度设限制　　【政策】严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。　　【解读】去年农历新年第一天，北京出台政策暂停了对境外人在京购房限制。昨天再次恢复了这一限制。业内人士表示，境外个人在京购房比例较小，对市场不会造成影响，但也反映出政府对境外热钱流入给予了明确回击。　　一次性公开全部房源防捂盘　　【政策】加强商品房销售管理，商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。　　【解读】去年北京出现部分开发企业捂盘惜售，从而蓄意抬高房价的现象。在政府一再治理和打击下，部分开发企业采取开部分楼盘、拖延办理预售许可证等方法，继续捂盘。对此，政策明确各开发企业预售时间、范围以及价格等，避免捂盘、恶意抬价情况的发生。

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