中房报记者 李红梅 | 北京报道

“你最崇拜的偶像是谁？”

“邓小平。”2019年8月中旬，在接受中国房地产报记者专访时，五矿地产董事长、党委书记何剑波对这个问题没有丝毫犹豫。

1992年，邓小平南巡，拉开了中国改革开放的大幕。也正是这一年，从北京大学毕业的何剑波正式加入中国五矿。先后出任中国五矿集团总裁办公室主任、战略研究室主任、五矿建设总经理，以及五矿地产总经理、董事长、党委书记。

改革开放40年何剑波带领公司员工在深圳莲花山向邓小平塑像献花。

“当时有一个机会，可以选择从管理部门转到传统业务部门或新业务部门工作。对我来说，我更倾向于有挑战性的工作，也愿意尝试新鲜事物。所以最后就选择了去五矿地产工作，一路走到今天。”何剑波回忆当初的选择。“当时我觉得地产既是自己喜欢的行业，也有很大的发展空间。它不仅受到社会关注，更贴近每个人的生活。”

后来，国务院国资委批准中国五矿集团可以将房地产作为主业，成为首批16家地产主业央企之一，这更坚定了何剑波的选择。

五矿地产从最初的小规模地产，到并购、投资、收购上市公司、整合分散业务等，逐渐形成了“一个平台，一个品牌，一个团队，一个体系”。何剑波亲历了房地产行业发展的起起伏伏，始终保持理性、审慎的态度。“行业规模还在，但暴涨、大涨的情况基本不会出现。暴利时代已过，房企需要追寻新的发展空间，企业在预期上也要回归现实，理性、平和的去对待房地产市场。”

1984年与嘉里集团

合建香格里拉酒店

追溯五矿地产的发展历史，也是源远流长。在何剑波看来，1984年应该是五矿地产发展历史上的第一个重要时间节点。

“ 五矿的地产业务起步很早。早在上世纪80年代国内房地产业还未兴起时，五矿就走出国门，在世界各地设立了很多分支机构。”何剑波说，那时候很多海外公司因地制宜，寻找机会做房地产业务，且在英国、德国、澳大利亚、新西兰、美国等国家和我国香港地区都有涉足。不过那时可以算是萌芽期，并没有想过做成产业，业务也较为分散。

1984年，改革开放后，北京急需建立一批五星级酒店。那时作为外贸企业，有很多外宾和外商来跟五矿集团谈生意，但苦于没有好的酒店来接待他们，所以就想建一家高档酒店。刚好遇见了嘉里集团，其董事长郭鹤年也想在北京建造香格里拉酒店。双方一拍即合，共同合资建立了位于北京紫竹桥的第一家五星级酒店——北京香格里拉饭店。

何剑波与郭鹤年合影。

这也是五矿集团首次在北京涉足房地产行业。不得不说，五矿集团房地产业务底蕴深厚，彼时的业务开拓也走在行业前列，甚至可以说是“第一个吃螃蟹的人”。

“2018年，我前往香港拜访95岁高龄的郭鹤年先生，他虽然年事已高精神却很好。他还给我详细讲述了当时与五矿的合作过程，如何一起建成的酒店、遇到了哪些困难、当事人的情况怎么样等等。”何剑波说。

在上世纪90年代，五矿集团也做了一些房地产项目，只是这些项目有些零散，没有当成产业来做。这和当时的历史原因有关，在那个时代不具备条件，中国房地产行业真正的发展是在1998年房改过后，住房商品化。在那之前，只是企事业单位建造宿舍楼作为福利分给员工。

直到2000年，五矿集团进行了业务重组，实施新的发展战略，形成有色、黑色、金融、地产等6大业务板块。地产板块的地位也逐渐明晰。

成立专业地产板块

收购香港红筹上市公司

在成立业务板块之后，五矿也开始做一些房地产项目，初期投入并不大。过程中，也在并购、投资新企业，并获得了一些发展机会。2004年，五矿集团收购了香港红筹上市公司东方有色，并改名为五矿建设，作为香港业务的发展平台。另外在地方上也收购了其他企业，去做房地产业务。直到2008年，地产业务开始扩大，并计划进行业务整合，形成新的板块。

“收购上市公司过后，我们拥有了一个难得的境外上市平台。实际上，当时在2006年~2008年期间，有大量内地的房地产企业在香港上市。大家都意识到，房地产是一个重资产行业，需要与资本市场连接。”何剑波说，五矿在收购上市公司之后已具备这样的条件，对五矿地产的业务发展打下了很好的基础，机会难得。收购之后从2008年开始进行注资，将部分非上市业务注入到上市公司中，不断做大。

五矿地产给自己定的目标是要成为领先的城市运营商，提出的业务格局是“一核两翼三支撑”，即以房地产开发为核心，产业地产综合运营、多领域建筑安装为两翼，资产管理、地产服务和地产金融业务为支撑。

五矿地产做产业地产业务时间也很早，2006年在营口做了产业园，30平方公里；2012年在汕头做了五矿物流新城的项目，近几年也在拓展新的产城业务，成都的产城项目已经落地；与广州市、沈阳市等地的多个产城项目也在逐步落地。另外商业地产、持有性物业也是其重要的资产来源。

在何剑波看来，五矿地产做城市综合运营商有几大优势。首先，五矿地产是一家历史悠久的开发企业，对城市建设有很强的专业能力；其次，五矿地产过去十几年在产业新城规划、招商、运营方面有丰富的经验积累。第三，有建安业务的优势。在城市综合运营中离不开工程建设，加上管廊建设、设计院等方面优势，共同支撑五矿去做综合性开发；第四点就是五矿地产背靠五矿集团，集团有较强的产业背景，产业涉及金属、矿产等多领域。此外，五矿集团还有22个国家级实验室，在新材料、新能源方面科技力量雄厚；第五就是金融方面，五矿资本拥有经营全牌照，包含银行、证券、期货、信托等等，可以更好地与地产相结合。

可以说，这是一个根基深厚，集优势于一身的企业。但作为央企，在决策、管理方面不可避免会受到一些体制上的约束。

“因为我们有严格的招投标管理制度，要走公开招投标流程。在物资采购、成本支出、成本控制等方面比起其他企业要花的时间可能会更多一些。所以要发挥优势，扬长避短。”何剑波解释。

一体化管理

走到央企地产前列

从2007年何剑波出任五矿建设总经理时，五矿集团就曾明确提出要把五矿建设作为五矿集团房地产业务的香港上市旗舰平台。这个定位在五矿建设发展中起到了决定性作用，也为后来五矿地产品牌的统一打下了基础。

在这个基础上，五矿集团开始对内部的房地产业务进行整合，将旗下分散的房地产资产择机逐步注入到上市公司里，以此打通资本通道，获取资金来支持集团房地产业务的发展。

从2008年年初确定这个战略之后，虽然经历了很多资本市场的波动、房地产市场反复的调控，但五矿集团一直在坚定不移地推进这个战略。

直到2016年，将非上市业务全部交给上市公司进行托管，形成了一体化管理。即“一个平台、一个品牌、一个团队、一个体系”。

“从股权方面来看还没有完全统一在一起，因涉及资产条件是否成熟、资本市场的时机是否成熟等方面因素，这也是我们目前在做的事。但最终目标是要达成股权、管理权统一，形成一个完整的平台。”何剑波说。

整合的成效也日渐明晰。2017年12月，五矿地产正式对外发六大业务组合——房地产开发、产业地产、建筑安装、资产管理、地产服务和地产金融。

除了传统的地产开发业务，五矿地产将目标光聚焦到了资产管理与地产服务上——在资产管理方面，打造了商业综合体品牌“LIVE”、社区商业品牌“幸福里”以及长租公寓品牌“拾贰悦”，并在北京、香港等多个城市的核心地段运营酒店、写字楼等高端物业。在地产服务领域，五矿地产则构建了具有自身特色的37°C生活服务体系。

五矿地产还正式发布了其产品价值体系——VIP-LIFE。VIP是价值精选（Valuable choice）、智慧营造（Intelligent building）、人性化社区（Personalized community）英文首字母的组合，VIP-LIFE即为幸福生活价值体系。

何剑波认为，每个人都有对理想生活的独到见解，而五矿地产不仅是建设城市，更是创造生活。“资源是有限的，土地是有限的，环境是有限的，但生活是无限的，社会价值是无限的，社会责任也是无限的。”

五矿地产已经进入了新的跑道，正处于加速发展的阶段。“展望未来，公司将聚焦开发、协同创新，成为最具创新力的、可持续发展的房地产企业，力争进入领先的央企房地产行列。”

商业·对话

70年

在2011年专访何剑波时，他曾说作为经营者，应该要有足够的风险意识，不能赌市场，要时刻储备一些过冬的粮食。到2019年，作为央企管理者，他依然保持这份审慎和理性，带领团队稳步前行，这与他的性格不无相关。

中国房地产报：对当下的房地产形势，你怎么看？

何剑波：

国家对发展的理念有了很大的变化，不再盲目追求规模的扩张，而更重视发展的质量。所以作为央企之一，五矿也将高质量发展作为内在要求。除了周转率、利润率要高，还要做高质量的产品和服务，这也是央企的社会责任所在。

中国房地产报：作为企业决策者，在速度与质量之间你如何取舍？

何剑波：

我们希望实现发展速度和发展质量的平衡。发展的速度和规模决定了一个企业的行业地位，而质量是企业可持续发展的内在要求。一是要更好的把握行业发展的规律，二是要更加注重企业与政府间的互信和互动，实现优势互补，在更大范围、更高层次上实现资源配置。

中国房地产报：你怎么进行转型升级？

何剑波：

我们提出的是要进行房地产业务模式、经营模式的升级，首先考虑的是怎样把这件事做得更好，而非轻易的转到不熟悉的领域。

一是加强与政府合作，拓展城市综合运营和产业新城项目。这也是我们未来努力的方向。

二是更加重视客户服务。过去是简单的建房、卖房模式，而现在要更加重视客户体验和服务。我们搭建了“37°C生活服务体系”，给社区提供配套的维修服务、管家服务、幼儿托教服务、养老服务等。

三是从产品来说，我们走的是精品战略，要做“绿色、环保、健康”的产品。今年，我们与美国的WELL建筑研究院（IWBI）共同建立“WELL健康建筑标准”，在香港和广州等地的项目已经开始实施这个标准，下一步将在全国推广。

中国房地产报：物业板块是否有上市打算？

何剑波：

从资本市场角度来看，是很欢迎物业公司进入的，因为物业公司收入稳定。不过目前我们物业这块仍在发展中，还需要建立良好的管理体系、服务标准，规模还在继续扩大。当达到一定规模后也会考虑走向资本市场。

中国房地产报：五矿地产城市布局的重点在哪？

何剑波：

主要是六大区域，京津冀、长三角、大湾区、华中（湖南、湖北）、以辽宁为重点的东北地区，以及成渝地区。

中国房地产报：五矿地产现在是什么样的拿地节奏？

何剑波：

基本上以在公开市场拿地作为主要方式，不拿地王、避免市场高位拿地，同时要掌握节奏，主要是城市选择、地块属性、地块规模和拿地时机。

中国房地产报：能否一句话描述一下你们的团队？

何剑波：

我们是一个市场化、专业化的团队。团队成员90%都是从市场招聘来的，拥有丰富的专业经验。

中国房地产报：五矿地产在引进人才、留住人才方面有何措施？

何剑波：

我认为，首先企业要有发展前景。用事业留人是第一位的，作为一家央企地产公司，有好的平台、好的发展前景自然可以吸引很多专业人士、优秀人才加入。

第二，我们要有市场化薪酬、激励机制，与市场接轨。一方面薪酬水平要有竞争力，另一方面，考核机制要科学。

第三，我们对业务骨干进行长期培养，着眼于长远。我们有一套系统的人才培养机制，我们称之为“四金”，即淘金、熔金、铸金和淬金。还在2016年开设了五矿地产“80”班，在“80后”业务骨干中选拔出优秀人才进行为期2年的培训，目前已经开展到第二期了。包含业务管理、团队文化、业务考察、与行业的交流等方面，大多数经培训后都进入了重要的管理岗位。

中国房地产报：在日常管理中，你会比较严厉吗？

何剑波：

我个人认为在管理当中，上级与下级之间的信任非常重要。

正所谓“用人不疑，疑人不用”，这个人如果合格的话，就放手让他去做。但要在管理的过程中设定底线，在这个底线之内可以给机会去调整。

在企业内部，最重要的是塑造良好的价值观、文化、理念，其次才是制度，因为制度无法涵盖方方面面，单凭制度的话管理成本会非常高。

中国房地产报：五矿地产人的价值观是什么样的？

何剑波：

借用一句话来说，就是“一个人可以骑行得更快，一群人可以骑行得更远。”我觉得五矿就应该是这样一群志同道合的人，大家有共同的追求，有共同的理念、价值观，有共同追寻的目标。每个人都不仅仅是为了自己，一起发挥更大的作用，实现更大的事业。

中国房地产报：你是骑行爱好者？

何剑波：

对。我们五矿地产成立了骑行协会，有很多爱好者，每年还会组织很多次活动，到郊区去骑行。也去过很多地方，去过内蒙古与河北交界的塞罕坝，最远的还去过青海湖。骑行不仅仅是员工的业余爱好，现在已经发展为我们的一个品牌活动，连续几年在各个城市和客户、业主一起举办“幸福乐骑”活动，传递企业积极健康的价值观。

不仅是骑行、我们还有徒步协会，羽毛球、篮球、乒乓球、网球协会，瑜伽协会，我鼓励员工工作之余都要有自己的爱好。

何剑波率队骑行路上。

中国房地产报：能否简单介绍下你的一天。

何剑波：

我每天的时间安排的很紧凑，也很有规律。如果不出差，每天早上6点20分起床，6点半开始跑步，跑半个小时，然后洗漱。7点半出门，8点到公司，在公司早餐。8点半在办公室，听汇报、开会，直到中午12点半午饭，下午2点开始工作，直到6点半。晚上11点钟准时睡觉。

中国房地产报：平时喜欢看什么类型的书？

何剑波：

我的阅读范围很广，政治、外交、历史、文学都很喜欢。也看一些最新的包括人工智能、网络科技、建筑学方面的书。一般看到喜欢的书会先买下来，然后在出差途中、周末在家都会看，特别好的书会反复看，甚至做做笔记。

中国房地产报：感谢你这么多年一直坚持参与我们《房地产职业经理人信心指数》调查，当下，你对房地产行业未来发展信心如何？

何剑波：

行业规模还在，但暴涨、大涨的情况基本不会出现。暴利时代已过，房企需要追寻新的发展空间。企业在预期上也要回归现实，理性、平和的去对待房地产市场。

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