作者：荔慎投资梁军儒

来源：雪球

获取低成本的土地储备是房地产企业的核心竞争力之一，房企可以通过与政府的不同合作方式，达到降低土地成本的目的。上市房企比较特别的模式大致有五种，都是以承担土地的整体长周期开发，沉淀一定的资金为代价，换取低成本的土地。

第一种是产业园，代表企业是华X。房企承担园区从土地整理到基础及住宅配套设施等所有环节的建设，投入资金庞大，回款周期很长，资金链容易出现问题。象去年融资环境紧张，销售不畅，华X就被迫卖项目、卖股权求生存。

第二种是文旅城，代表企业是融X。这种模式投入也比较大，沉淀资产培育周期较长。文旅城本身是比较难盈利的产业，虽然文化娱乐需求长期前景是好的，但行业竞争激烈，同质化严重，项目盈利能力比较弱，产生亏损的可能性也是存在的，比较容易成为低效资产。

第三种是城市运营，代表企业是金X。这种模式了解不多，但总体印象是投入也大，培育周期也会比较长，沉淀资产回报率不高。

第四种是旧改，代表企业是时X。旧改的投入也不小，而且一般周期很长，平均需要四五年以上，资金回笼困难，并且有失败的风险。而且有些项目出来后还要走招拍挂，房企未必能以较低的价格获得土地，不过一级开发也能带来一定的利润。象时X 这种已经长期耕耘并开始步入收获期的房企，是不错的选择。

第五种是综合体，代表企业是新X。这种模式投入相对较小，且容易实现快周转。综合体的销售几乎跟住宅差不多，可以快速回笼大部分资金，而且毛利率比住宅还高一些。综合体的核心竞争力就是运营能力，能把商场做旺，商铺就转变为优质的投资性资产，旺铺具有长期升值的潜力。只要综合体能持续聚拢人气，租金价格和商铺价值都会持续上升，而且空间几乎是不受限制的。房企不但享受租金上涨带来的回报率提升，而且还享受商铺公允价值上升带来的第二重回报。所以长期而言，综合体自持部分的回报率也是很高的。广大低能级城市综合体还存在着很多空白区域，竞争相对没那么激烈。未来即使竞争加剧，头部企业还是很有优势的，就如现在一二线城市的万达广场。

综合体模式也有缺点，由于一线城市和强二线城市综合体已经趋近饱和，所以综合体比较适宜向能级较低的区域扩张。而大部分低能级城市的房产需求是趋弱的，住宅销售面临一定的挑战，但目前为止新X做得很好，相信未来品牌+综合体的优势能保证其住宅销售畅顺。

总体而言五种模式都能拿到成本很低的土地，整体都会有很好的回报率。但前四种模式资金投入更大，周期更长，涉及的因素更复杂，不确定性也更高。而综合体模式则相反，相对而言是最有优势的。

模式好不代表企业就一定好，能否实施取决于企业自身的能力。例如综合体模式若运营能力差，则是走不下去的。同时各种模式只是企业获取土地的途径之一，象文旅城仅是融X获取土地的一小部分，归根结底还要看企业本身是否足够优秀

利益披露：本人管理基金持有地产股

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