-解读2016房贷新政新政前后变化情况如下-

臣财贷款网6月29日讯，再过几天，2016年就要过去一半了，上半年的楼市真是热闹非凡，各种新政策为去库存出力，房价上涨不断。那么上半年都出了哪些房贷新政策？2016下半年房价走势如何？

先来看看上半年的新政策吧

非限购城市首付比例降至20%

今年距离春节还有几天的2月2日，央行发布通知，规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

解读：从官方版通知看出，除去北上广深及三亚五个限购城市外，首次在非限购城市购房的人，原则上首付可以享受最低20%；购买二套房的话，首付比例也从40%降低至30%。这一政策实施后，加上低利率作用，对于不少首次购房的刚需族和改善性购房族来说，最直接的好处就是减轻了首付压力。其目的在于刺激这部分处于观望中的购房族入市。

公积金存款利率上调

就在春节假期结束后的第一周，也就是2月17日，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部发布通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率1.5%执行。职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。

解读：计算发现，调整后，上年结转的余额，每万元每年可多获40元利息，即10000元*（1.5%-1.1%）=40元。如果你的账户余额越多，则可获得的利息越多。该政策的目的是减少非购房提取公积金的情况，然而影响力甚微，因为公积金的收益率远不及市面上理财产品收益可观，很多人都想提出来用于付房租或者投资其他理财渠道。从房产市场层面上看，政府也是想通过提高公积金存款利率扩大公积金资金池，有利于刺激住房信贷市场资金的流动性。

营业税契税双降

同样是2月17日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。自2016年2月22日起开始实施“2016房地产交易契税、营业税优惠政策”，其中涉及到的主要变化有四点：

1首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%；

2二套房契税由3%降至1%（90平米以下），由3%降至2%（90平米以上）；

32年以上房屋交易全部免征营业税，不再征收2年以上非普通住宅的营业税；

4北上广深仅适用第1点，第2、3点优惠不享有。

新政前后变化情况如下：

解读：该政策主要利于大户型购房族、改善型购房族、以及购买豪宅和商住两用的人群，不难看出，国家政策不再只针对刚需族，而是将改善型购房群体也纳入利好范围。不过，这项优惠虽然能刺激楼市交易，但在买房时，税费对于购房人的吸引力影响有限，想想几百万都拿出来了，谁还在意几万块钱的税费优惠？

央行降准为房贷释放更多资金

2月29日，中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是2016年的第一次降准。

解读：数据显示，截至2016年1月末，境内金融机构存款总额：1419900亿元，降准0.5%直接释放给银行的基础货币1419900×0.5%=7099.5亿元，这已经是一笔不少的现金，而通过货币乘数，间接释放的贷款可以达到更3.3万亿！降准增加了银行可贷资金，可被用于房贷的资本也相应增加，个人申请房贷变得更加容易，从而刺激购房人入市。

二手房营改增后进一步减轻税费负担

2016年5月1日起，二手房实施营改增，将二手房交易中的营业税改为增值税。

营改增前后税率变化情况如下：

解读：营改增之后的征税税率，跟之前并没有任何变化！只是销售额的计算方法有变化了！营改增后，增值税计税方法如下：

销售额＝含税销售额÷（1+税率）

应纳税额=销售额×增值税税率

也就是说过去征税，房价是含税价，营改增后是不含税价，税率仍维持5%不变，实际税收负担降为4.76%。需要注意的是，如果合同里没有写明由卖方还是买方缴税，那这个增值税是该由卖方缴纳的。而如果合同里并未写明售价是否含税，则一般认为，售价是含税的。所以营改增后，注意在合同中标明缴税方以及售价是否含税，免得到时候多缴税。

上半年出了这么多政策，下半年楼市走势将会怎么样呢？

最近国家统计局公布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅出现了收窄。值得一提的是，这是自去年5月份，70城房价止跌反弹以来的首次收窄，房贷分析认为，从市场的发展看，部分一、二线城市房价在经历了一番非理性上涨后，逐渐趋于平稳，但是整体还是处于上涨的趋势，只是涨幅缩窄，短期内不会出现大幅下跌，购房人也转为观望态度。对于三四线城市，虽然多地有了去库存的相关举措，但距离目标还有一段距离，因此，这些城市的地方政府仍会因地施策，维持去库存的大方向不变。

从货币政策的角度看，根据央行公布的5月金融数据显示，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月份高达13.4的增速形成强烈反差。而上半年银行房贷利率一路下行，随着降低首付新政的落地，房贷业务范围逐渐扩大，银行也开始考虑低利率低首付带来的高杠杆风险，预计下半年银行房贷政策将逐渐趋于稳定，银行会通过细化优惠利率、首付政策门槛，吸引更多优质客户申请房贷，从而降低金融风险。

此外，住建部从6月到10月期间，将针对房地产中介开展专项整治，严惩哄抬房价、炒买炒卖等行为，不难看出政府在有意规范房产交易市场，抑制人为因素造成的房价上涨现象的出现成为下半年的重要任务之一。

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